Der Zeitpunkt für die Erstbemessung der Invalidität bei der Unfallversicherung - der Bundesgerichtshof (BGH) stellt seine bislang kontrovers diskutierte Rechtsprechung klar.

In seinem Urteil vom 18. November 2015 (Az. IV ZR 124/15) hat der BGH sich aufgrund der bestehenden Unklarheiten nochmals mit der Frage beschäftigt, welcher Zeitpunkt für die Erstbemessung der Invalidität bei der Unfallversicherung maßgeblich ist.

In dem entschiedenen Fall waren die Klägerin und die beklagte Versicherung durch einen nach den Allgemeinen Unfallversicherungs-Bedingungen (AUB 2003) abgeschlossenen privaten Unfallversicherungsvertrag verbunden. Dieser enthielt unter anderem folgende Regelungen:

„2.1.1 Voraussetzungen der Leistung:
2.1.1.1 Die versicherte Person ist durch den Unfall auf Dauer in ihrer körperlichen oder geistigen Leistungsfähigkeit beeinträchtigt (Invalidität).
Die Invalidität ist
innerhalb von 18 Monaten nach dem Unfall eingetreten und
innerhalb von 21 Monaten nach dem Unfall von einem Arzt schriftlich festgestellt und von Ihnen bei uns geltend gemacht worden.
9.4 Sie und wir sind berechtigt, den Grad der Invalidität jährlich, längstens bis zu drei Jahren nach dem Unfall, erneut ärztlich bemessen zu lassen."

Der BGH nahm das im November 2015 entschiedene Verfahren zum Anlass, eingehend zu der umstrittenen Frage Stellung zu nehmen, welcher Zeitpunkt für die Bestimmung des Invaliditätsgrades maßgeblich ist. Insoweit kommen vor allem der Ablauf der in Ziff. 2.1.1.1 (AUB 2003) bestimmten 18-Monats-Frist (so dass OLG Saarbrücken VersR 2014, 1246, 1248) oder der in Ziff. 9.4 (AUB 2003) bestimmten 3-Jahres-Frist (so OLG Oldenburg VersR 2015, 883) sowie der Tag der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung (so OLG Düsseldorf VersR 2013, 1573) in Betracht. Auf die entsprechende Unklarheit wurde bereits in der Kolumne im September 2015 eingegangen.

In der nun veröffentlichten Entscheidung des BGH wird klargestellt, dass bei der Bestimmung des maßgeblichen Zeitpunktes strikt zwischen der Erstbemessung und einer Neubemessung der Invalidität zu unterscheiden ist. Während für die Neubemessung die 3-Jahres-Frist (Neubemessungsfrist) gelte, sei für die Erstbemessung grundsätzlich der Zeitpunkt des Ablaufs der Invaliditätseintrittsfrist entscheidend (im entschiedenen Fall 18-Monats-Frist). Etwas anderes gelte nur, wenn der Versicherungsnehmer noch vor Ablauf der Neubemessungsfrist Invaliditätsansprüche klageweise geltend mache. Da die Parteien dann von einer Klärung der Angelegenheit im Prozess ausgehen, sei in diesem Fall die Neubemessungsfrist ausnahmsweise auch für die Erstbemessung entscheidend.

Der Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung ist somit nach der Entscheidung vom 18.11.2015 für die Erstbemessung allenfalls noch mittelbare relevant. Die erst im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung bekannten Umstände können nur insoweit Berücksichtigung finden, als sie die Grundlagen der zum Zeitpunkt des Ablaufs der Invaliditätseintrittsfrist anzustellenden Prognose betreffen.

Entscheidend wird dies erst dann, wenn sich in einer Rückschau auf den Zeitpunkt des Ablaufs der Invaliditätseintrittsfrist bessere tatsächliche Erkenntnismöglichkeiten für die Prognose des Eintritts der Invalidität und ihres Grades eröffnen.

In dem entschiedenen Fall hat der BGH die mit Schreiben vom 22. Juli 2010 erfolgte Festsetzung des Invaliditätsgrades als eine abschließende Erstbemessung qualifiziert. Dementsprechend müsse die Überprüfung dieser Erstbemessung mittels „eine[r] retrospektive[n] Beurteilung der Invalidität des Beklagten zum Stichtag 28. Oktober 2008“ (Ablauf der 18-Monats-Frist) erfolgen. Zu diesem, den Ablauf der Invaliditätseintrittsfrist markierenden, Stichtag nicht vorhersehbare oder nachträgliche gesundheitliche Entwicklungen seien hingegen, so der BGH nunmehr klarstellend, bei der gerichtlichen Überprüfung der Erstbemessung nicht von Belang.

Die Maßgeblichkeit des Ablaufs der Invaliditätseintrittsfrist für die Erstbemessung begründet der BGH mit der in den AUB 2003 festgelegten Differenzierung zwischen der Erst- und Neubemessung, die auch im Hinblick auf den Bemessungszeitpunkt durchschlagen müsse (so auch OLG Saarbrücken VersR 2014, 1246, 1248).

Durch das Abstellen auf den Ablauf der Invaliditätseintrittsfrist werden zudem „zeitliche Zufälligkeiten“ vermieden, wie sie etwa beim Abstellen auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung (OLG Düsseldorf VersR 2013, 1573), der vom Versicherer veranlassten ärztlichen Invalidititätsfeststellung (so OLG Hamm VersR 2015, 881) oder der Erstbemessung durch den Versicherer (so OLG München VersR 2015, 482) auftreten. Das Abstellen auf den Ablauf der Invaliditätseintrittsfrist wird nach Meinung des BGH auch dem Zweck der AUB 2003, „die abschließende Bemessung der Invalidität nicht auf unabsehbare Zeit hinauszuschieben“, am ehesten gerecht.

Insgesamt ist die Entscheidung des BGH angesichts der stark differierenden Rechtsprechung der Oberlandesgerichte und der bislang nicht eindeutigen BGH-Rechtsprechung jedenfalls aus Gründen der Rechtssicherheit zu begrüßen. Wenngleich die AUB 2014 den für die Erstbemessung maßgeblichen Zeitpunkt in Ziff. 2.1.2.2 deutlicher als die AUB 2003 definieren und daher hoffentlich noch mehr zur Rechtssicherheit beitragen werden hat das Urteil vom 18. November 2015 gerade für Altverträge nach Maßgabe der AUB 2003 und älter eine große Bedeutung und wird in künftigen Gerichtsverfahren das Augenmerk verstärkt auf die Bewertung der Prognose der zukünftigen gesundheitlichen Entwicklung des Versicherungsnehmers lenken.

Christian W. Terno
Rechtsanwalt
22. Februar 2016

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Verlust des durch eine Baugenehmigung vermittelten passiven Bestandschutzes

In der baurechtlichen Praxis ist bei baulichen Veränderungen sowie Umnutzungen von Be-standsgebäuden, die nicht mehr der aktuellen Rechtslage entsprechen, stets die die Frage nach dem Verlust des durch eine Baugenehmigung vermittelten passiven Bestandschutzes im Auge zu behalten.

Ausgangspunkt der Überlegungen ist, dass ein einmal durch eine Baugenehmigung legalisiertes, im Einklang mit dem geltenden Recht errichtetes Gebäude grundsätzlich gegenüber späteren, nachteiligen Rechtsänderungen geschützt ist. So kann die zuständige Baubehörde bei einer Verschärfung des Abstandsflächenrechts vom Eigentümer nicht nachträglich die Einhaltung der aktuellen Abstandsflächenvorschriften fordern. Der durch die Baugenehmigung vermittelte Bestandsschutz gewährt dem Eigentümer gegenüber späteren Rechtsänderungen einen Nutzungs- und Substanzschutz.

Zu beachten ist jedoch stets, dass der Bestandsschutz grundsätzlich keine Bestands- oder Funktionsänderungen erfasst. Der Bestandsschutz kann daher sowohl bei Eingriffen in die Bausubstanz als auch bei Aufgabe bzw. Änderung der genehmigten Nutzung erlöschen, mit der Folge, dass das gesamte Vorhaben und nicht lediglich die Änderung den aktuellen Rechtsvorschriften entsprechen muss. Wird etwa ein einmal rechtmäßig als Wohngebäude genutztes Bauobjekt zu einem Bürogebäude umgenutzt, führt dies regelmäßig zum Verlust des Bestandschutzes für das bestehende Gebäude, mit der Folge dass das gesamte Gebäude etwa den aktuell gültigen Abstandsflächenvorschriften genügen muss. Entspricht das Vorhaben nicht(mehr) den gültigen Abstandflächenvorschriften ist es insgesamt rechtswidrig. Auf den ursprünglich einmal bestehenden Bestandschutz kann sich der Eigentümer nicht mehr berufen.

Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der einmal erloschene Bestandschutz nicht mehr durch Rückkehr zur ursprünglichen Nutzung bzw. bei wesentlichen baulichen Veränderungen durch Rückbau der Veränderungen wiederauflebt, sollte bei baulichen Veränderungen sowie Umnutzungen von Bestandsgebäuden, die nicht mehr der aktuellen Rechtslage entsprechen, stets geprüft werden, durch die Änderungen der Verlust des Bestandschutzes droht.

Dr. Tobias Junker
Rechtsanwalt
22. Februar 2016

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Das Ehegattentestament - eine Geschichte der unendlichen Missverständnisse

Keine Testamentsform wird unter Ehegatten so häufig gebraucht, wie das so genannte "Berliner Testament", also ein Ehegattentestament, mit dem sich die Eheleute wechselseitig zu ihren alleinigen Erben und die gemeinsamen Kinder zu Schlusserben einsetzen.

http://www.famrb.de/blog/2016/02/19/das-ehegattentestament-eine-geschichte-der-unendlichen-missverstaendnisse/

Dr. Susanne Sachs
Rechtsanwältin
19. Februar 2016

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Flüchtlinge und Vergaberecht

Deutschland hat im Jahr 2015 über eine Million Flüchtlinge aufgenommen. Auch im aktuellen Jahr ist nicht in Sicht, dass sich die Zahl der neu ankommenden Migranten signifikant reduzieren wird. Dies hat auch Auswirkungen auf die öffentliche Auftragsvergabe im Zusammenhang mit der Unterbringung und Versorgung von Flüchtlingen.

In dem Rundschreiben vom 24.08.2015 (1B6-270100/14) hat das Bundeswirtschaftsministerium vertreten, dass die große Zahl an Flüchtlingen und Asylbegehrenden für öffentliche Auftraggeber nicht vorhersehbar war. Aufgegriffen und weitgehend bestätigt wurde das Rundschreiben durch die EU-Kommission in ihrer Mitteilung vom 09.09.2015 (COM(2015)454final) über die öffentliche Auftragsvergabe in der Flüchtlingshilfe. Damit war der Weg frei, bei Vergabeverfahren im Zusammenhang mit der Flüchtlingshilfe im Bereich oberhalb der EU-Schwellenwerte auch das Verhandlungsverfahren ohne Teilnahmewettbewerb zur Anwendung kommen zu lassen. Konkret geht es um den Ausnahmetatbestand der Dringlichkeit, der allerdings auch voraussetzt, dass ein „unvorhergesehenes Ereignis“ vorliegt und ein kausaler Zusammenhang vorliegt zwischen dem unvorhergesehen Ereignis und der Unmöglichkeit, die Regel- bzw. auch verkürzten Fristen des Vergaberechts einzuhalten.

Fraglich ist aber, ob man auch derzeit noch diese Einschätzung zugrunde legen kann, mit anderen Worten, ob man aktuell noch von einem unvorhergesehenen Ereignis ausgehen kann, zumal es über viele Monate hinweg einen starken und konstanten Zustrom von Flüchtlingen nach Deutschland gegeben hat und – trotz der Winterzeit – noch gibt. Hierbei ist stets zu berücksichtigen, dass der Ausnahmetatbestand der Dringlichkeit eng auszulegen ist.

Unterhalb der EU-Schwellenwerte wird man indes in der Regel unkomplizierter auf freihändige Vergaben zurückgreifen können, insbesondere wenn bestimmte Auftragswertgrenzen, die freilich von Bundesland zu Bundesland variieren und in den jeweiligen Landesvergabegesetzen bzw. in verwaltungsinternen Erlassen festgelegt sind, nicht überschritten werden.

Um welche zu vergebenden Leistungen geht es typischerweise?

Zu nennen sind beispielsweise:

• Lieferung von (Feld-)Betten
• Der Betrieb bzw. die Bewirtschaftung einer Flüchtlingsunterkunft
• Reinigungsleistungen
• Bewachungs- bzw. Security-Dienste
• Sprachkurse, Kinderbetreuung, Unterricht etc.
• Baumaßnahmen im Zusammenhang mit Flüchtlingsunterkünften

Klarzustellen ist, dass die reine Anmietung oder der Erwerb von (bestehenden) Räumlichkeiten zwecks Nutzung als Flüchtlingsunterkunft nicht dem Vergaberecht unterfällt (§ 100 Abs. 5 Nr. 1 und 2 GWB). Etwas anderes gilt, wenn die Anmietung bzw. der Erwerb eines Gebäudes verbunden wird mit vom Vermieter auszuführenden spezifischen Bauleistungen (sog. Bestellbau); auch Umbauten können erfasst sein. In diesem Fall kann das ganze Geschäft vergabepflichtig werden und wäre als Bauauftrag zu qualifizieren.

Das Rundschreiben des Bundeswirtschaftsministeriums vom 24.08.2015 beinhaltet als Praxistipp im Zusammenhang mit den zu vergebenden Flüchtlingshilfsleistungen, vermehrt – da wo möglich und sinnvoll, also bei Liefer- und Dienstleistungen – auf Rahmenvereinbarungen zurückzugreifen. Hiermit können Auftraggeber flexibel auf zunächst schwer vorhersehbaren Bedarf reagieren. Die Bedingungen für die Einzelverträge werden in dem Rahmenvertrag vorab festgelegt und der Zeitraum bestimmt, in dem die Einzelaufträge abgerufen werden. Von Vorteil ist, dass der mengenmäßige Bedarf bei Abschluss des Rahmenvertrages noch nicht feststehen muss, was allerdings andererseits dem Bieter die Kalkulation erschwert und er sich diese Unklarheit häufig mit einem höheren Preis bezahlen lässt. Um die jederzeitige Versorgung gewährleisten zu können, sollten Rahmenverträge mit mehreren Bietern geschlossen werden.


David Poschen
Rechtsanwalt
19. Februar 2016

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HAFTUNGSFALLE FÜR DEN AUFSICHTSRAT - HERABSETZUNG VON VORSTANDSBEZÜGEN IN DER KRISE

Urteil des BGH vom 27.10.2015 (II ZR 296/14)

Nach dem durch das Gesetz zur Angemessenheit der Vorstandsvergütung (2009) neu gefassten § 87 Abs. 2 S. 1 AktG soll der Aufsichtsrat die Vorstandsbezüge auf die angemessene Höhe herabsetzen, wenn sich die Lage der Gesellschaft nach der Festsetzung so verschlechtert, dass die Weitergewährung der Bezüge unbillig für die Gesellschaft wäre. Kam dem § 87 Abs. 2 AktG a.F. wegen seiner strengen Voraussetzungen nur äußerst geringe praktische Relevanz zu, erleichterte die Neuregelung die Herabsetzung der Vorstandsbezüge, indem sie auf die Voraussetzungen einer „wesentlichen“ Verschlechterung und einer „schweren“ Unbilligkeit verzichtete.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Verfahren hatte ein früheres Vorstandsmitglied (Kläger) den Insolvenzverwalter (Beklagter) der zwischenzeitlich insolventen Aktiengesellschaft auf Zahlung ausstehender Vergütung sowie Feststellung (ungekürzter) Vergütungsansprüche zur Insolvenztabelle verklagt.

Der Kläger war bei der Aktiengesellschaft als Chief Financial Officer (CFO) tätig. Nach dem Anstellungsvertrag vom 14. April 2011, der bis zum 31. Dezember 2012 fest abgeschlossen wurde, betrug sein Jahresgehalt 188.000 €. Daneben erhielt er eine variable Vergütung und weitere Sozial- und Nebenleistungen. Im Laufe des Jahres 2011 geriet die Gesellschaft in Schieflage. Auf Drängen der Banken berief der Aufsichtsrat den Kläger am 31. Dezember 2011 als Vorstand ab und stellte ihn unter widerruflicher Ankündigung der Fortzahlung seiner Bezüge frei. Ab Januar 2012 zahlte die Gesellschaft dem Kläger keine Bezüge mehr. Auf einen Eigenantrag der Gesellschaft auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens wurde der Beklagte am 6. Februar 2012 zum vorläufigen Insolvenzverwalter bestellt. Kurz nach seiner Bestellung forderte er die Aufsichtsratsmitglieder unter Hinweis auf deren Verpflichtung gemäß § 87 Abs. 2 AktG auf, die Vergütung der Vorstände auf einem Maximalbetrag pro Vorstand von 2.500 € ab Insolvenzeröffnung zu begrenzen. In der Aufsichtsratssitzung vom 15. März 2012 wurde beschlossen, die Bezüge aller Vorstandsmitglieder auf 2.500 € ab Insolvenzeröffnung herabzusetzen. Am 30. März 2012 wurde das Insolvenzverfahren eröffnet und der Beklagte zum Insolvenzverwalter ernannt. Daraufhin kündigte der Insolvenzverwalter den Anstellungsvertrag des Klägers zum 30. Juni 2012.

Der Kläger meldete Gehaltsansprüche für Januar bis März 2012 (abzüglich des erhaltenen Insolvenzgeldes), sowie Juli - Dezember 2012 in voller Höhe zur Insolvenztabelle an. Auf das Bestreiten des Insolvenzverwalters erhob er Klage zum Landgericht auf Feststellung dieser Forderungen zur Insolvenztabelle und die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung des vertraglich vereinbarten Gehalts für die Monate April bis Juni 2012 (52.860,31 € nebst Zinsen).
Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, an den Kläger das reduzierte Gehalt für die Monate April bis Juni 2012 in Höhe von zusammen 7.500 € brutto nebst Zinsen zu zahlen und Forderungen in der beantragten Höhe von 38.510,40 € (restliches Gehalt für Januar bis März 2012) und in Höhe von 2.760 € (reduziertes Gehalt für Juli bis Dezember 2012 abzüglich des Arbeitslosengeldes) zur Tabelle festzustellen. Hinsichtlich der übrigen vom Kläger geltend gemachten Ansprüche wies es die Klage ab.
Auf die Berufung des Klägers hin hatte das Berufungsgericht (OLG Stuttgart, Urteil vom 01.10.2014 - 20 U 3/13) der Klage in vollem Umfang stattgegeben.

Hiergegen richtete sich die Revision des beklagten Insolvenzverwalters – mit Erfolg. Der BGH hat das angefochtene Urteil insgesamt aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Er hält fest:

1. Das Recht zur Herabsetzung der Bezüge gemäß § 87 Abs. 2 AktG ist ein einseitiges Gestaltungsrecht der Aktiengesellschaft, das durch eine Gestaltungserklärung ausgeübt wird, die der Aufsichtsrat in Vertretung der Gesellschaft gegenüber dem Vorstandsmitglied abgibt.
2. Eine Verschlechterung der Lage der Gesellschaft im Sinne von § 87 Abs. 2 AktG tritt jedenfalls dann ein, wenn die Gesellschaft insolvenzreif wird. Die Weiterzahlung der Bezüge ist unbillig im Sinne des § 87 Abs. 2 Satz 1 AktG, wenn der Vorstand pflichtwidrig gehandelt hat oder ihm zwar kein pflichtwidriges Verhalten vorzuwerfen ist, die Verschlechterung der Lage der Gesellschaft jedoch in die Zeit seiner Vorstandsverantwortung fällt und ihm zurechenbar ist.
3. Die Herabsetzung der Bezüge muss mindestens auf einen Betrag erfolgen, dessen Gewährung angesichts der Verschlechterung der Lage der Gesellschaft nicht mehr als unbillig angesehen werden kann. Die Vorschrift erlaubt andererseits keine Herabsetzung der Bezüge des Vorstandsmitglieds, die weiter geht, als es die Billigkeit angesichts der Verschlechterung der Lage der Gesellschaft erfordert.

Der BGH weist darauf hin, dass als Rechtsfolge des § 87 Abs. 2 AktG der Aufsichtsrat im Regelfall zu einer Herabsetzung verpflichtet ist und nur bei Vorliegen besonderer Umstände davon absehen darf.

Die Befugnis zur einseitigen Herabsetzung nach § 87 Abs. 2 AktG sei dahingehend beschränkt, dass die Bezüge, soweit dem Aufsichtsrat durch die in § 87 Abs. 1 Satz 1 AktG vorgegebenen Kriterien der Angemessenheitsprüfung ein Bemessungsspielraum eröffnet ist, (nur) auf den danach höchstmöglichen angemessenen Betrag herabgesetzt werden dürfen.

Bei der rechtlichen Prüfung der Billigkeit im Sinne des § 87 Abs. 2 Satz 1 AktG sind sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen. Einerseits ist der Umfang der Verschlechterung der Lage der Gesellschaft gegenüber dem Zeitpunkt der Vereinbarung der Vergütung sowie weiter zu berücksichtigen, in welchem Grad die Verschlechterung dem Vorstandsmitglied zurechenbar ist und ob er sie gegebenenfalls sogar pflichtwidrig herbeigeführt hat. Andererseits dürfen die persönlichen Verhältnisse des Vorstandsmitglieds bei der Billigkeitsprüfung nicht völlig außer Acht bleiben. Denn die Beurteilung, ob die Zahlung eines bestimmten Betrags trotz der Verschlechterung der Lage der Gesellschaft für diese billig oder unbillig ist, kann im Einzelfall davon abhängen, in welchem Umfang die Herabsetzung der Vergütung dem Vorstandsmitglied wegen seiner persönlichen Verhältnisse noch zumutbar ist.

PRAXISTIPP
Unterlässt der Aufsichtsrat pflichtwidrig die Herabsetzung der Vorstandsbezüge (bzw im Falle eines gerichtlich bestellten Vorstandsmitglieds den Herabsetzungsantrag an das Gericht, § 87 Abs. 2 S. 1 2. Alt AktG), so macht er sich nach Maßgabe des § 116 S. 1 AktG iVm § 93 Abs. 2 AktG schadensersatzpflichtig. Daher ist der Aufsichtsrat in der Krise der Gesellschaft gefordert, eine Herabsetzung der Vorstandsbezüge nach § 87 Abs. 2 AktG sorgfältig zu prüfen und bei Vorliegen der Voraussetzungen (Krise der Gesellschaft, Verursachungsbeitrag des Vorstands) auch umzusetzen.

Siegfried Weitzel
Rechtsanwalt
19. Februar 2016

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Grundstückskauf – Fehlende notarielle Beurkundung von Eigenschaften

Urteil des Bundesgerichtshofes vom 6. November 2015 (Az. V ZR 78/14)

Der Bundesgerichtshof hat in o.g. Urteil ausgeführt, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstückes oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in der Regel nicht dazu führt, dass eine entsprechen-de Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB getroffen wird.

Die Beklagten haben mit notariellem Vertrag ein Wohnhaus an den Käufer veräußert. Zuvor hatten sie auf ihrer Internetseite Informationen gegeben und ein Exposé eingestellt, welches eine Wohnfläche von ca. 200 m² und eine Nutzfläche von ca. 15 m² beinhaltete. Auf Nachfrage er-hielten die Käufer Grundrisszeichnungen, die insgesamt eine Fläche von 215,3 m² ergaben. Nach Erwerb des Grundstückes ließen die Käufer durch einen Architekten die Wohnfläche des Gebäudes berechnen. Unter Zugrundelegung der Wohnfläche pro Wohnung kam dieser zu einer tatsächlichen Gesamtwohnfläche von 171,74 m². Das war Anlass für den Kläger aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau, von den Beklagten eine Zahlung von 66.411,00 € nebst Zinsen als Kaufpreisminderung sowie den Ersatz weiterer Schäden zu verlangen. In allen In-stanzen hatte seine Klage keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof führt in der o. g. Entscheidung aus, dass eine Haftung der Beklagten aus den Angaben des Exposés nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB nicht besteht, weil die tatsächliche Wohnfläche der Räume nicht von der Größe abweicht, die ein durchschnittlicher Käufer bei einer Wohnflächenangabe von ca. 200 m² erwarten durfte. Begründet wird dies damit, dass die tatsächliche Fläche aller Räume und der Dachterrasse nach den eigenen Angaben der Kläger über 200 m² betrage und die Frage, ob und in welchem Umfang der Hauswirtschaftsraum und die Dachterrasse bei der Berechnung der Wohnfläche in Ansatz zu bringen seien, Bewertungstoleranzen unterliege. Eine bestimmte Berechnungsgrundlage sei im Exposé nicht genannt.

Auch eine Haftung aufgrund Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 S. 2 BGB liege nicht vor. Die Angaben im Exposé und in den Anzeigen seien nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Parteien geworden. Eine Beschaffenheitsvereinbarung setzt zwar keine ausdrückliche Erklärung der Parteien voraus, sondern kann sich auch aus den Umständen des Vertragsschlusses ergeben. Die Frage besteht hier allerdings, ob aufgrund einer Äußerung des Veräußerers über eine bestimmte Eigenschaft des Kaufgegenstandes eine Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommt, wenn diese in der Vertragsurkunde keinen Niederschlag gefunden hat. Dies entscheidet der Senat in dem vorgenannten Urteil dahingehend, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstückes oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB führt. Die Parteien müssen bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen, die eine Regelung enthalten, d. h. Rechtswirkungen erzeugen sollen. Dazu gehören die Vereinbarungen über die Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB.

Der BGH führt dazu aus:

 „Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers nach § 433 Abs. 1 S. 2 BGB, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen, dahingehend, dass dieser – abweichend von den in § 434 Abs. 1 S. 2 BGB bestimmten allgemeinen Anforderungen – dem Käufer eine der individuell vereinbarten Beschaffenheit gemäße Sache schuldet ... . Dass die Parteien eine solche Bindung gewollt haben – selbst wenn in der Urkunde zu der Vereinbarung eine Beschaffenheit nicht aufgenommen wurde – ist vor dem Hintergrund des ihnen bekannten Beurkundungserfordernisses in aller Regel nicht anzunehmen“.

Nach Meinung des Senates resultiert dies aus einer interessengerechten Vertragsauslegung. Ein Käufer könne nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit vereinbaren wolle, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird. Wollte man dies anders sehen, dann bestünde die Gefahr, dass die nicht beurkundete Beschaffenheitsvereinbarung zur Nichtigkeit des zwischen Parteien geschlossenen Vertrages führt (§ 125 S. 1 BGB). Im Zweifel sei eine Auslegung zu wählen, die nicht zur Formnichtigkeit des Vertrages führt. Die Parteien wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung einer Beschaffenheitsvereinbarung formnichtig wäre. Dies hätte nämlich ansonsten unter anderem zur Folge, dass eine zur Sicherung des Anspruchs des Käufers eingetragene Auflassungsvormerkung nicht entstünde und damit kein Schutz nach § 883 Abs. 2 BGB ge-genüber einer zwischenzeitlichen Verfügung und Vollstreckungsmaßnahme böte. Zwar könne grundsätzlich die Formnichtigkeit nach § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB mit Auflassung und Eintragung geheilt werden. Es bestünde jedoch keine Sicherheit, dass eine Heilung eintritt, weil es bis zur Eintragung jeder Partei freisteht, sich auf die Formunwirksamkeit des Vertrages zu berufen.

Hinweis:
Es ist bei notariell beurkundungsbedürftigen Verträgen angebracht, sämtliche wichtigen Angaben und Absprachen mit beurkunden zu lassen.

Dr. Petra Christiansen-Geiss
Rechtsanwältin
18. Februar 2016

 

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