HOAI-Entwurf liegt vor

Das BMWi hat auf Grundlage der vom Bundeskabinett verabschiedeten Ermächtigungsgrundlage des ArchLG einen Referentenentwurf für eine geänderte HOAI vorgelegt. Ziel ist es, die HOAI an das Urteil des Europäischen Gerichtshofes vom 04.07.2019 anzupassen. Grundsätzlich bleiben die Honorarparameter der HOAI erhalten. Die Honorartafeln der HOAI sollen den Vertragsparteien zukünftig jedoch lediglich zur Honorarorientierung dienen. Für den Fall, dass die Parteien keine Honorarvereinbarung in Textform schließen, soll der Basishonorarsatz (unterer Honorarsatz) als vereinbart gelten. Auch wenn die Verbände in ihren Stellungnahmen den Erhalt der HOAI als Grundlage für die Honorarvereinbarung begrüßen, wird jedoch weiter Verbesserungsbedarf aufgezeigt. Der DAV spricht sich in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf des BMWi für klare Begrifflichkeiten und eine Harmonisierung mit den Regelungen des Verbraucherschutzes des BGB aus. Wie bereits auf der Frühjahrstagung der ARGE-Baurecht in Leipzig diskutiert, regt der DAV darüber hinaus erneut die dringend erforderliche Überarbeitung der Leistungsbilder an.

Die Änderungsverordnung zur HOAI soll noch im Jahr 2020 verabschiedet werden und Anfang 2021 in Kraft treten.

Änderungsverordnung-HOAI


Prof. Frank Siegburg
Rechtsanwalt
26. August 2020

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Vorsicht Falle: Doch Mehrwertsteuer auf Vergütung für nicht mehr erbrachte Leistungen nach Kündigung? - FG Niedersachsen, Urt. v. 28.02.2019 – 5 K 214/18 (nicht rechtskräftig)

Wird der Werkvertrag nach teilweiser Erbringung der Werkleistung gekündigt, unterliegt dann auch der Anspruch aus § 649 S. 2 BGB a.F. bzw. § 648 S. 2 BGB n.F. der Umsatzsteuer?

Bislang entsprach es ständiger Rechtsprechung, dass die nach freier Kündigung eines Bauvertrages gemäß § 649 S. 2 BGB a.F. bzw. § 648 S.2 BGB n.F. zu zahlende Vergütung nur insoweit umsatzsteuerbares Entgelt darstellt, als sie auf schon erbrachte Leistungsteile entfällt (vgl. BGH, Urt. v. 22.11.2007, VII ZR 83/05).

Im Gegensatz dazu führt das Finanzgericht Niedersachsen in seiner bisher in Baurechtlerkreisen wenig beachteten Entscheidung vom 28.02.2019 nun aus, dass die gesamte Zahlung, d.h. auch die für nicht erbrachte Leistungen, des Auftraggebers an den hier klagenden Auftragnehmer der Umsatzsteuer unterworfen ist, da die gesamte Zahlung auf einem umsatzsteuerlichen Leistungsaustausch im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 UStG beruhe.

Dies folge daraus, dass der zwischen dem Kläger (selbständiger Landschaftsarchitekt) als Auftragnehmer und dem Auftraggeber geschlossene Architektenvertrag hinsichtlich des für die Architektenleistungen zu erbringenden Honorars ausdrücklichen Bezug auf die Regelung des § 649 S. 2 BGB a.F. nehme. Danach ist der Auftragnehmer im Falle der Kündigung durch den Auftraggeber berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Der Kläger hatte auf dieser Grundlage eine Schlussrechnung gestellt und dabei zwischen der Vergütung für erbrachte Leistungen und der für nicht erbrachte Leistungen differenziert. Im Anschluss verhandelten die Parteien über die Höhe der Vergütung und verständigten sich auf einen Betrag der Vergütung für erbrachte Leistungen zuzüglich Umsatzsteuer und für nicht erbrachte Leistungen auf einen Betrag ohne Umsatzsteuer. Durch die Einigung zwischen den Vertragsparteien, dass für die tatsächlich bereits erbrachten Planungsleistungen ein Honorar i.H.v. 22.747,66 EUR anfalle sowie ein „Ausfallhonorar i.H.v. 52.252,34 EUR (ohne Umsatzsteuer)“, haben sich die Vertragsparteien nach Ansicht des FG Niedersachsen nicht auf die Zahlung eines Schadensersatzanspruches anstelle des vertraglich geschuldeten Honorars geeinigt, sondern das dem Kläger bereits nach dem ursprünglichen Vertrag für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Auftrages zustehende Honorar zahlenmäßig konkretisiert. Insoweit habe der Kläger insgesamt ein Entgelt als Gegenleistung für die von ihm erbrachte Architektenleistung erhalten, weshalb ein umsatzsteuerlicher Leistungsaustausch vorliege.

Das Finanzgericht hat die Revision zum BFH ausdrücklich unter Hinweis auf eine mögliche Abweichung von der bisherigen BGH-Rechtsprechung zugelassen. Das Revisionsverfahren ist beim BFH unter dem Az. V R 13/19 anhängig.

Sollte der BFH die Auffassung des Finanzgerichts Niedersachsen bestätigen, so drohen Ansprüche auf Umsatzsteuer mit der die Forderungen aus § 649 BGB a.F. bzw. § 648 BGB n.F. zu beaufschlagen waren, zu verjähren. In der Regel dürfte erst eine Betriebsprüfung beim Unternehmer dieses Problem aufdecken, die möglicherweise erst Jahre nach Schlussrechnungsstellung durchgeführt wird. Zu diesem Zeitpunkt wird vielfach die Verjährungsfrist abgelaufen sein. Diese beginnt einheitlich mit der Stellung der Schlussrechnung auch für solche Teilansprüche, die „vergessen“ worden sind, am Jahresende nach Eintritt der Fälligkeit zu laufen.  

Vor dem Hintergrund, dass ungewiss ist, wann der BFH in der Sache entscheiden wird, sollte der Unternehmer vom Besteller mit Schlussrechnungsstellung eine entsprechende Verjährungsverzichtserklärung im Hinblick auf die (noch) nicht berechnete Umsatzsteuer fordern. Erhält er diese Erklärung vom Besteller nicht, bliebe ihm zum Zwecke der Verjährungshemmung nur noch die Möglichkeit der Erhebung einer Feststellungsklage. Dies gilt ebenfalls für bereits laufende gerichtliche Verfahren.

Victoria Reichardt
Rechtsanwältin
30. Juli 2020
 

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Neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom 12. Juni 2020

Um die Bildung von Wohneigentum zu fördern sah der Gesetzgeber Regelungsbedarf hinsichtlich der Maklerkosten, die vielfach bei dem Erwerb als Nebenkosten anfallen und regelmäßig aus Eigenkapital zu finanzieren sind. Je nach Region und Marktlage verbreitete sich die Übung, dass die gesamten Maklerkosten von bis zu 7,14% auf den Käufer abgewälzt wurden. Das geschah entweder dadurch, dass der Makler von vornherein für den Verkäufer (mehr oder weniger) kostenfrei tätig wurde und seine Provision dann alleine und in entsprechender Höhe vom Käufer verlangte oder dadurch, dass sich der Käufer im Kaufvertrag zusätzlich zu der von ihm dem Makler geschuldeten Provision zur Übernahme der vom Verkäufer an den Makler zu entrichtenden Courtage verpflichten musste. Dem entgegenzuwirken dienen die neuen Vorschriften. Der Gesetzgeber hat im Übrigen die Gelegenheit genutzt das hier sprachlich veraltete BGB zu reformieren und den Begriff „Mäkler“ bzw. „Mäklervertrag“ durch das Wort Makler bzw. Maklervertrag ersetzt.

Die wesentlichen neuen Regelungen lauten wie folgt:

Untertitel 4

Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

§ 656a Textform

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

§ 656b Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

§ 656c Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

§ 656d Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

Artikel 3

Inkrafttreten

Dieses Gesetz tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft.

Kommentar

Bis zum Weihnachtsfest sollten sich also alle beteiligten Kreise auf die neuen Regelungen eingestellt haben.

Zu begrüßen ist sicherlich die Regelung des § 656a BGB, die für die hier in Rede stehenden Verträge Textform vorschreibt. Erfasst sind dabei nicht nur Kaufverträge über das Grundstückseigentum bzw. Wohnungseigentum nach WEG, sondern auch ähnliche Geschäfte, wie der Erwerb von Erbbaurechten etc.

Die Textform ist in § 126b BGB definiert. Es muss sich um eine lesbare Erklärung handeln, die die Person des Erklärenden nennt und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Dazu zählen natürlich in erster Linie E-Mails.

Zweck der Formvorschrift ist es nach der Gesetzesbegründung sowohl für den Kaufinteressenten, als auch für den Verkäufer den Inhalt des Maklervertrages zu dokumentieren, um Streit über den Inhalt zu vermeiden. Mindestens so wichtig, wie für Käufer oder Verkäufer, ist eine solche Dokumentation aber für den Makler, mit dem ja der Maklervertrag zu schließen ist. Wird die Textform nicht eingehalten, so ist der Maklervertrag gemäß § 125 BGB nichtig. Gerade also der Makler muss ein Interesse an der Einhaltung der Form haben.

In persönlicher Hinsicht gilt das Gesetz, wenn der Käufer Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist. Der Käufer muss also eine natürliche Person sein und das Rechtsgeschäft weder ihrer gewerblichen noch selbständigen beruflichen Tätigkeit zuzuordnen sein. Anders als noch im Gesetzentwurf vorgesehen kommt es auf die Frage, ob der Makler Unternehmer ist nicht an.

Ist der Käufer Verbraucher, so regelt das Gesetz zwei verschiedene Fallgestaltungen, nämlich zunächst den Fall, dass der Makler sich von Käufer und Verkäufer Maklerlohn versprechen lässt (§ 656c BGB) und sodann den Fall, dass nur eine Kaufvertragspartei (gleich welche) mit dem Makler einen Maklervertrag geschlossen hat (§ 656d BGB).

Im ersteren Fall schreibt das Gesetz zwingend vor, dass der Makler mit beiden Parteien nur eine gleichhohe Courtage vereinbaren kann. Bei unentgeltlicher Tätigkeit für den einen bedeutet dies auch Unentgeltlichkeit für den anderen Vertragspartner des Kaufvertrages. Entsprechendes gilt für den Erlass.

Im zweiten Fall (nur eine Partei hat mit dem Makler einen Vertrag geschlossen) ist die Abwälzung der Maklerkosten auf die andere Partei auf die Hälfte der anfallenden Kosten begrenzt. Dabei hat der Auftraggeber des Maklers auch zunächst die gesamten Maklerkosten zu tragen und kann erst nach Zahlung Erstattung von der anderen Vertragspartei verlangen.

Konsequenz

Es bleibt abzuwarten, wie der Markt auf die gesetzlichen Neuregelungen reagiert. Dass die Makler auf Honorar verzichten, ist jedenfalls nicht zu erwarten, ist doch der Markt ohnehin leergefegt und somit das Geschäft mit Wohnungen oder Einfamilienhäusern mancherorts fast zum Erliegen gekommen. Dass sich der Makler ohne Not in die missliche Lage bringt, sich mit dem Verkäufer auf  eine Courtage in Höhe von ½ der Gesamtkosten zu verständigen und dann zwingend mit dem Käufer in gleicher Höhe eine Vereinbarung erzielen muss, ist ebenfalls nicht naheliegend. Wenn der Markt es hergibt, dann erscheint es viel wahrscheinlicher, dass der Makler mit dem Verkäufer den Lohn in voller Höhe von 7,14% vereinbart und der Verkäufer das einpreist. Auf dem Markt erscheint das Objekt dann sogar „maklerkostenfrei“. Auf diese Weise trägt dann wieder der Käufer wirtschaftlich die gesamte Kostenlast, ohne, dass das Gesetz dies zu verhindern mag. Damit nicht genug, würden dann auch noch die übrigen kaufpreisabhängigen Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, vor allem aber auch die Grunderwerbsteuer steigen, mit deren Anhebung der Staat in den letzten Jahren massiv zur Steigerung der Nebenkosten beigetragen hat. Der Käufer wäre noch höher belastet als vor der Gesetzesreform. Aber in der Statistik wird man in diesem Fall vielleicht ja zur Freude der Politik eine Senkung der Erwerbsnebenkosten feststellen, denn die Maklerkosten fallen als kalkulatorischer Bestandteil des Kaufpreises nicht mehr als Nebenkosten an und aus der Statistik heraus.

 

Ulrich Dölle
Rechtsanwalt
28. Juli 2020

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Bundestag verabschiedet das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Am 18.06.2020 hat der Deutsche Bundestag in 2. und 3. Lesung nach jahrelanger Vorarbeit das neue Gebäudeenergiegesetz verabschiedet. Nunmehr steht noch die 2. Lesung im Bundesrat an, wobei Änderungen nicht mehr zu erwarten sind, da es sich nicht um ein zustimmungsbedürftiges Gesetz handelt. Anschließend kann das Gesetz nach Verkündung im Bundesgesetzblatt mit Beginn des dritten auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft treten. Das GEG regelt das Recht des Energieverbrauchs und der Energieeinsparung bei Gebäuden vollständig neu. Die bisher parallel laufenden Regeln von Energieeinsparungsgesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) werden zusammengeführt, so dass ein neues, einheitliches und aufeinander abgestimmtes Regelwerk entsteht. Auch wenn der bisher geltende Standard der EnEV im Wesentlichen nicht verschärft wird, enthält das GEG zahlreiche Neuregelungen, die in Zukunft für Immobilieneigentümer, Investoren, Projektentwickler, Planer, Bau- und Gebäudetechnikunternehmen, Makler und Immobilienverwalter relevant sein werden.

Die wesentlichen Neuregelungen im Vergleich zur bisherigen Gesetzeslage fassen wir in dem nachfolgenden komprimierten Überblick zusammen.

Wesentliche Änderungen zur bisherigen Rechtslage

Mit dem vorliegenden Gesetzentwurf wird das aktuelle, bereits sehr anspruchsvolle Anforderungsniveau für Neubauten und Sanierungen im Bestand grundsätzlich nicht weiter verschärft, was bedeutet, dass die tatsächlichen Änderungen bezüglich der Anforderungen an den Energieverbrauch und die Energieeinsparung im GEG im Vergleich zum EnEG, zur EnEV und zum EEWärmeG überschaubar sind.

Referenzgebäudebeschreibung
So bleibt die Referenzgebäudebeschreibung weitestgehend unverändert. Darin wird indessen nunmehr auf einen Erdgas-Brennwertkessel anstatt auf einen Öl-Brennwertkessel verwiesen. Eine Gebäudeautomation wird berücksichtigt.

Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz
Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz bleiben ebenfalls bestehen. Lediglich für Hallen, die höher als 4 m sind, ist keine Ausnahme mehr vorgesehen. Diese Hallen werden allerdings von der Pflicht zur anteiligen Nutzung erneuerbarer Energien befreit, so dass insoweit eine Erleichterung besteht.

Primärenergiefaktoren
Die Bestimmungen betreffend die Primärenergiefaktoren werden in das GEG integriert. Der Verweis auf die DIN V 18599-1 entfällt zukünftig. Neu in diesem Zusammenhang im Rahmen der Bilanzierung ist, dass

1. für flüssige oder gasförmige Biomasse für den nicht erneuerbaren Anteil der Faktor 0,5 verwendet werden kann, wenn

a) die flüssige oder gasförmige Biomasse im unmittelbaren räumliche Zusammenhang mit dem Gebäude oder mit mehreren Gebäuden, die im räumlichen Zusammenhang stehen, erzeugt wird und
b) dieses Gebäude unmittelbar mit der flüssigen oder gasförmigen Biomasse versorgt wird; mehrere Gebäude müssen gemeinsam versorgt werden;

2. für gasförmige Biomasse, die aufbereitet und in das Erdgasnetz eingespeist worden ist (Biomethan) und in zu errichteten Gebäuden eingesetzt wird, kann für den nicht erneuerbaren Anteil der Wert 0,6 verwendet werden, wenn

a) die Nutzung des Biomethans in einer hocheffizienten KWK-Anlage im Sinne des § 2 Nr. 8a des Kraft-Wärme-Kopplungsgesetzes (KWKG) erfolgt,
b) bei der Aufbereitung und Einspeisung des Biomethans die Voraussetzungen nach Anlage 1 Nr. 1 a bis c des Erneuerbare-Energien-Gesetzes erfüllt worden sind und
c) die Menge des entnommenen Biomethans im Wärmeäquivalent am Ende eines Ka-lenderjahres der Menge von Gas aus Biomasse entspricht, welches an anderer Stelle in das Gasnetz eingespeist worden ist, und Massebilanzsysteme für den gesamten Transport und Vertrieb des Biomethans von seiner Herstellung über seine Einspeisung in das Erdgasnetz und seinen Transport im Erdgasnetz bis zu einer Entnahme aus dem Erdgasnetz verwendet worden sind.

Anrechnung erneuerbarer Energien
Die Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien, die bisher im EEWärmeG geregelt war, wird nunmehr im GEG normiert.

Wenn in einem Wohn- oder Nichtwohngebäude elektrischer Strom aus erneuerbaren Energien genutzt wird, kann dieser bei der Ermittlung des Energiebedarfs angerechnet werden. Dies setzt jedoch voraus, dass der Strom in unmittelbarem räumlichem Zusammenhang mit dem Gebäude erzeugt und vorrangig im Gebäude selbst genutzt wird.

Energieausweis
Im Energieausweis muss ab Inkrafttreten des Gesetzes der Kohlendioxidausstoß benannt werden. Der bisherige Energieausweis verbleibt, lediglich ergänzt um die Angabe der Kohlendioxid-Emission.

Beratungsgespräche
Bei Abschluss eines Kaufvertrages über ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen muss der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem Käufer ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis durch eine Person, welche zur Ausstellung des Energieausweises berechtigt ist, anbieten. Voraussetzung ist freilich, dass das informatorische Beratungsgespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Die Pflichten zur Vorlage eines Energieausweises bei Verkauf, Vermietung oder auch Ver-pachtung sowie die Vorgabe zu Pflichtangaben in Immobilienanzeigen werden mit dem GEG nunmehr auch auf den Immobilienmakler ausgeweitet. Bisher hatte die Rechtsprechung eine solche Verpflichtung der Makler nur mittelbar aus Wettbewerbsrecht abgeleitet.

Ferner werden Angaben zu inspektionspflichtigen Klimaanlagen verlangt. Bei Neubauten muss zum Anteil der erneuerbaren Energien am Wärme- und Kälteenergiebedarf auch der Anteil genannt werden, der lediglich der Erfüllung der gesetzlichen Mindestverpflichtungen dient.

Sanierungen im Bestand
Wenn bei der Änderung von Außenbauteilen mehr als 10 % der gesamten Fläche der jeweili-gen Bauteilgruppe erneuert werden, sind die Anforderungen an den Wärmeschutz nach dem GEG zu beachten. Diese 10-%-Grenze („Bagatellgrenze“) galt bereits nach der EnEV. Für die Anlagentechnik gilt die Bagatellgrenze nicht. Hier darf bei der Erneuerung keine minderwertige Technik eingesetzt werden. Dies betrifft Heizung, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung. Insoweit sind auch die Betriebsbereitschaft der Anlage, der richtige Betrieb und die fachmännische Wartung nach dem GEG verpflichtend; Verstöße sind bußgeldbewehrt.

Darüber hinaus ist bei Bestandsbauten nunmehr verpflichtend, dass der Eigentümer ein informatorisches Beratungsgespräch führen muss, wenn er bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten Änderungen an der Gebäudehülle durch energetische Veränderung von Außenbauteilen, die Erweiterung des Gebäudes durch neue Räume oder Gebäudeteile oder den Ausbau des Gebäudes vornimmt. Dieses informatorische Beratungsgespräch muss bereits vor der Beauftragung der Planungsleistungen bei einer Person, welche zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigt ist, durchgeführt werden. Unternehmer, die Ausführungsleistungen hierzu anbieten, müssen den Eigentümer bei Abgabe des Angebotes auf diese Verpflichtung schriftlich hinweisen.

Bestandsgebäude der öffentlichen Hand
Neu im GEG sind die Sondervorschriften für Bestandsgebäude im Eigentum der öffentlichen Hand, die für behördliche (öffentlich-rechtlich geregelte) Zwecke genutzt werden. Wenn der öffentliche Bauherr eine „grundlegende Renovierung“ solcher Gebäude durchführt, gelten besondere Bestimmungen für die anteilige Nutzung erneuerbarer Energie. Eine „grundlegende Renovierung“ in diesem Sinne liegt vor, wenn innerhalb von zwei Jahren sowohl ein Heizkessel ausgetauscht oder die Heizungsanlage umgestellt wird als auch mehr als 20 % der Gebäudeoberfläche renoviert werden.

Ausnahmen gelten u. a. für überschuldete Kommunen. Diese sind von den besonderen Verpflichtungen befreit, wenn sie durch Beschluss feststellen, dass die nach dem GEG geforderten Maßnahmen mit Mehrkosten verbunden sind, die auch unter Berücksichtigung der Vorbildfunktion des GEG nicht unerheblich sind.

Ölheizung
Für Bestandsgebäude gilt zudem eine Härtefallregelung bezogen auf den Einbau von Ölheizungen über den Stichtag hinaus, so dass diese ab dem Jahr 2026 auch ohne die Kombination mit erneuerbaren Energien noch verbaut werden dürfen, sofern Erdgas oder Fernwärme nicht zur Verfügung stehen und die anteilige Nutzung erneuerbarer Energien technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führen würde.

Energetische Inspektion von Klimaanlagen
Wie bereits nach der EnEV müssen in ein Gebäude eingebaute Klimaanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 12 kW alle 10 Jahr energetisch inspiziert werden. Dabei handelt es sich um eine bußgeldbewehrte Betreiberpflicht. Die Inspektionsberichte sind der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.

Wärmeversorgung im Quartier
Neu ist ebenfalls, dass bei Gebäuden im räumlichen Zusammenhang („Quartier“) die energetischen Anforderungen auch gemeinschaftlich im Wege einer gemeinsamen Wärmeversorgung erfüllt werden können. Diese Möglichkeit besteht sowohl für Bestands- als auch für Neubauten. Unter gewissen Voraussetzungen ist es bei Bestandsbauten sogar möglich, dass einzelne erfasste Gebäude für sich betrachtet nicht die energetischen Anforderungen des Gesetzes erfüllen müssen.

Vollzug des Gesetzes
Die Einhaltung der Vorgaben des GEG haben der Bauherr oder der Eigentümer der nach Landesrecht zuständigen Behörde durch eine Erfüllungserklärung gemäß § 92 GEG nachzuweisen oder zu bescheinigen, dass die Anforderung dieses Gesetzes eingehalten worden sind. Die Erfüllungserklärung ist nach Fertigstellung des Gebäudes vorzulegen, soweit das Landesrecht nicht einen anderen Zeitpunkt der Vorlage bestimmt. Insoweit sind auch Nachweise von Fachunternehmen nach erfolgtem Einbau/Änderung von Bauteilen und Anlagen von diesen an den Bauherren oder Eigentümer zu übergeben.

Befreiungen, Abweichungen, Vorrang anderer Vorschriften
In Einzelfällen sind auf Antrag des Eigentümers oder Bauherrn Befreiungen von den Anforderungen des GEG zu erteilen, soweit

1.    die Ziele des GEG durch andere als in diesem Gesetz vorgesehene Maßnahmen in gleichem Umfang erreicht werden oder

2.    die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unange-messenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen.

Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Anforderung an Neubauten nach dem GEG nicht einzuhalten sind, wenn Vorschriften des Brandschutzes, des Schallschutzes oder auch des Arbeitsschutzes entgegenstehen. Bei Bestandsgebäuden haben darüber hinaus auch Vorschriften zur Standsicherheit und zum Schutz der Gesundheit Vorrang. U. a. bei Baudenkmälern kann außerdem von den Vorschriften des GEG abgewichen werden, wenn anderenfalls die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt würde.

Schließlich stehen die im GEG geregelten Anforderungen und Pflichten insgesamt unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit. Anforderungen und Pflichten gelten als wirtschaftlich vertretbar, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können: Unwirtschaftlich im Sinne des GEG ist eine Maßnahme also erst dann, wenn sie sich nicht innerhalb ihrer Lebensdauer – mitunter also erst nach Jahrzehnten – amortisiert.

Wann die Voraussetzungen für eine Befreiung, eine Abweichung oder den Vorrang anderer Vorschriften erfüllt sind, wird im Einzelfall mitunter schwer festzustellen und jedenfalls aufwendig zu begründen sein. Gleichwohl kommen Eigentümer, Bauherren, Planer, Unternehmen und Betreiber nicht umhin, sich detailliert mit den Anforderungen des GEG zu befassen.

Denn grundsätzlich ist die Nichteinhaltung der Vorgaben des GEG gemäß § 108 GEG bußgeldbewehrt und stellt somit eine Ordnungswidrigkeit dar. Je nach Bußgeldtatbestand können Geldbußen bis zu 5.000 EUR, 10.000 EUR oder 50.000 EUR verhängt werden.


Daniela Mechelhoff                                            
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Verwaltungsrecht

Dr. Norbert Reuber
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Dr. Philipp Verenkotte
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
24. Juni 2020

 

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Corona aktuell: Neuregelungen in Nordrhein-Westfalen ab dem 04.05.2020

Das Ministerium für Arbeit, Gesundheit und Soziales NRW hat – wie zuletzt wöchentlich – die Coronaschutzverordnung (CoronaSchVO) NRW geändert:

https://www.mags.nrw/sites/default/files/asset/document/200501_fassung_coronaschvo_ab_04.05.2020.pdf

Folgende Neuregelungen sind hervorzuheben:

  • Der Betrieb von Museen, Kunstausstellungen, Galerien, Schlössern, Burgen, Gedenkstätten und ähnlichen Einrichtungen sowie Zoologischen Gärten und Tierparks sowie Botanischen Gärten, Garten- und Landschaftsparks ist zulässig. Der Mindestabstand von 1,5 m zwischen Personen ist zu gewährleisten (§ 3 Abs. 2 CoronaSchVO NRW). In geschlossenen Räumlichkeiten gilt die Pflicht zum Tragen einer Mund-Nase-Bedeckung (§ 12a Abs. 2 Nr. 1, 2 CoronaSchVO NRW).
  • Ab dem 07.05.2020 ist die Nutzung von Spielplätzen zulässig. Begleitpersonen müssen untereinander einen Mindestabstand von 1,5 m einhalten, soweit sie nicht in häuslicher Gemeinschaft leben (§ 3 Abs. 4 CoronaSchVO NRW). Dies gilt also nicht für spielende Kinder.
  • Geschäfte dürfen betrieben werden, wenn die geöffnete Verkaufsfläche 800 m² nicht übersteigt (§ 6 Abs. 2 CoronaSchVO NRW). Anders als in anderen Bundesländern gilt die 800-m²-Grenze also weiterhin.
  • Zulässig sind Sitzungen von rechtlich vorgesehenen Gremien öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Institutionen, Gesellschaften, Parteien oder Vereine. Der Mindestabstand von 1,5 m ist zu gewährleisten (§ 11 Abs. 5 Nr. 2 CoronaSchVO NRW).
  • Versammlungen und Zusammenkünfte sowie interne Veranstaltungen aus beruflichen, gewerblichen und dienstlichen Gründen sind mit Ausnahme von geselligen Anlässen (Betriebsfeiern, Betriebsausflüge usw. zulässig. Selbständige, Betriebe und Unternehmen sind dabei für die Reduzierung von Infektionsrisiken verantwortlich und müssen insbesondere Maßnahmen zur Kontaktvermeidung, zur Hygiene und Reinigung und zur Ermöglichung von Heimarbeit (so weit wie sinnvoll umsetzbar) treffen (§ 12b Abs. 3 CoronaSchVO NRW).

Die Verordnung in der aktuellen Fassung gilt bis einschließlich zum 10.05.2020.

 

Dr. Norbert Reuber
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
4. Mai 2020

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Corona-Pandemie: Neue Regelungen für Bauarbeiten ab dem 27.04.2020

Nach der Telefonkonferenz der Bundeskanzlerin mit den Ministerpräsidenten der Bundesländer vom 15.04.2020 haben die Bundesländer mit zahlreichen Unter-schieden im Einzelnen erste Lockerungen der Beschränkungen zum Infektionsschutz veranlasst. In den meisten Bundesländern wurde inzwischen auch eine Maskenpflicht für weite Bereiche des öffentlichen Lebens eingeführt.

In Nordrhein-Westfalen gelten nach der Änderung der Coronaschutzverordnung (CoronaSchVO) NRW ab Montag, dem 27.04.2020, folgende Regelungen für das Arbeiten auf der Baustelle:

1. Bauarbeiten können mit Vorkehrungen zum Schutz vor Infektionen weiter ausgeführt werden

Die bisher bereits geltende Regelung, nach der Handwerker und Dienstleister ihrer Tätigkeit „mit Vorkehrungen zum Schutz vor Infektionen“ weiterhin nachgehen können, wurde nicht geändert (§ 7 Abs. 1 CoronaSchVO NRW). Diese Regelung betrifft auch Bauarbeiten. Auf den Baustellen kann damit wie bisher gearbeitet werden.

2. Abstandsgebot

Neu eingeführt wurde das Abstandsgebot (§ 12a CoronaSchVO NRW). Danach ist „jede in die Grundregeln des Infektionsschutzes einsichtsfähige Person“ verpflichtet, sich im öffentlichen Raum so zu verhalten, dass sie sich selbst und auch andere Personen keinen vermeidbaren Infektionsgefahren aussetzt. Insbesondere ist im öffentlichen Raum zu allen anderen Personen grundsätzlich ein Mindestabstand von 1,5 m einzuhalten. Wenn die Einhaltung des Mindestab-stands aus z. B. baulichen Gründen nicht möglich ist, wird das Tragen einer textilen Mund-Nase-Bedeckung (zum Beispiel Alltagsmaske, Schal, Tuch) empfohlen.

Diese Regelungen gelten „im öffentlichen Raum“. Baustellen sind in der Regel für die Öffentlichkeit nicht zugänglich und damit kein öffentlicher Raum. Damit enthält die CoronaSchVO NRW unmittelbar keine verbindliche Regelung zur Einhaltung des Mindestabstandes auf Baustellen.

3. Maskenpflicht

Eine Pflicht zum Tragen einer Mund-Nase-Bedeckung besteht nach § 12a Abs. 2 Nr. 2 CoronaSchVO NRW u. a. für „die Erbringung und Inanspruchnahme von Handwerks- und Dienstleistungen, die ohne Einhaltung eines Sicherheitsabstands von 1,5 m zum Kunden erbracht werden“. Die Verordnung verweist in diesem Zusammenhang indessen auf die Vorschrift für Handwerker und Dienstleister im Gesundheitswesen wie Physiotherapeuten, Hörgeräteakustiker, Optiker usw. (§ 7 Abs. 3 Satz 2 CoronaSchVO NRW). Daraus folgt, dass die Verpflichtung für Bauhandwerker nicht gilt. Darüber hinaus halten Bauhandwerker ohnehin den Abstand von 1,5 m „zum Kunden“ (also zum Auftraggeber) in der Regel ein.

Für die Arbeit auf der Baustelle gilt damit unmittelbar nach der CoronaSchVO NRW auch keine allgemeine Maskenpflicht.

4. Baubesprechungen

Zusammenkünfte und Ansammlungen im öffentlichen Raum von mehr als 2 Personen bleiben untersagt (§ 12 Abs. 1 Satz 1 CoronaSchVO NRW). Diese Vorschrift gilt nach § 12b Abs. 1 Satz 2 CoronaSchVO jedoch nicht für die berufliche und wirtschaftliche Tätigkeit von Selbständigen, Betrieben und Unternehmen. Außerdem sind vom Ansammlungsverbot wie bereits bisher zwingend notwendige Zusammenkünfte aus dienstlichen Gründen ausgenommen.

Baubesprechungen in Bereichen, die der Öffentlichkeit nicht zugänglich sind und damit nicht zum „öffentlichen Raum“ zählen, sind von dem Verbot also nicht erfasst. Unabhängig davon sind nach den Ausnahmevorschriften auch Baubesprechungen, die aus Gründen des Infektionsschutzes im Freien (z. B. Straßenrand oder auf einem öffentlichen Parkplatz) abgehalten wer-den, zulässig.

5. Arbeitgeberverantwortung für Vorkehrungen zum Schutz vor Infektionen

Dass das Abstandsgebot und die Maskenpflicht auf der Baustelle nicht per Verordnung gelten, bedeutet freilich nicht, dass dort keine Infektionsschutzmaßnahmen zu treffen sind. Vielmehr ist ausdrücklich vorgesehen, dass Handwerker und Dienstleister ihrer Tätigkeit „mit Vorkehrungen zum Schutz vor Infektionen“ weiterhin nachgehen können (§ 7 Abs. 1 CoronaSchuVO NRW). § 12b Abs. 2 CoronaSchVO NRW ordnet nunmehr an, dass Selbständige, Betriebe und Unternehmen neben der Erfüllung ihrer arbeitsschutzrechtlichen Hygiene- und Schutzpflichten auch verantwortlich sind für die Reduzierung von Infektionsrisiken. Hierzu haben sie insbesondere Maßnahmen zu treffen, um

  • Kontakte innerhalb der Belegschaft und zu Kunden so weit wie tätigkeitsbezogen möglich zu vermeiden,
  • Hygienemaßnahmen und Reinigungsintervalle unter Beachtung der aktuellen Erfordernisse des Infektionsschutzes zu verstärken.

Bei der Planung und Umsetzung der Maßnahmen haben sie die Empfehlungen der zuständigen Behörden (insbesondere des Robert-Koch-Instituts) und Unfallversicherungsträger, für Bauarbeiten also der BG Bau, zu berücksichtigen. Verpflichtet zur Umsetzung des Infektionsschutzes auf der Baustelle ist damit nach § 12b CoronaSchVO NRW der jeweilige Arbeitgeber für seine Ar-beitnehmer.

Die Empfehlungen der BG Bau sind auf deren Homepage unter www.bgbau.de/themen/sicherheit-und-gesundheit/coronavirus/ zugänglich. Welche kon-kreten Schutzmaßnahmen auf der Baustelle in Frage kommen, haben wir in unserem Blog-Beitrag vom 08.04.2020 (Corona-Pandemie: Wie geht’s weiter auf der Baustelle?) dargestellt. Darauf ist nach wie vor zu verweisen.

Wir haben in unserem Blog-Beitrag vom 08.04.2020 außerdem die Verantwortungsbereiche des Bauherrn, des Auftragnehmers und des SiGeKo abgegrenzt. Auch darauf ist weiterhin zu verweisen.

6. Geltungsdauer: bis 03.05.2020

Die aktuelle CoronaSchVO NRW tritt mit Ablauf des 03.05.2020 außer Kraft (§ 17 CoronaSch-VO NRW). Es ist davon auszugehen, dass das zuständige Ministerium für Arbeit, Gesundheit und Soziales NRW (MAGS) vor diesem Termin entweder eine weitere geänderte Fassung der Verordnung bekannt macht oder die Geltungsdauer der aktuellen Verordnung verlängert.


Lars Maria Markmann                     Dr. Norbert Reuber                                      David Poschen
Rechtsanwalt                                 Rechtsanwalt                                             Rechtsanwalt
                                                     Fachanwalt für Verwaltungsrecht                 Fachanwalt für Vergaberecht

27. April 2020

 

 

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Corona-Pandemie: Wie geht’s weiter auf der Baustelle?

Die Corona-Pandemie entwickelt sich weiterhin sehr dynamisch. Klare Aussagen von Wissenschaft und Politik zur Dauer der Beschränkungen, zu den möglichen weiteren Schritten und zur Gestaltung der Rückkehr ins „normale Leben“ sind nicht zu erlangen. Genauso dynamisch wie die Pandemie sind die Reaktionen der Behörden und der Gesetzgeber in Bund und Land, die das Wirtschaftsleben und damit auch die Baubranche massiv betreffen.

In unserem Blogbeitrag vom 16.03.2020 (mit Update 01.04.2020) haben wir Ihnen einen Überblick über die Rechtslage bei Corona-bedingten Leistungsstörungen gegeben. Wir wollen nunmehr die aktuellen Rechtsentwicklungen darstellen und die diversen praktischen Fragen aufgreifen, die sich für laufende Bauvorhaben in Zusammenhang mit den staatlichen Maßnahmen der letzten Wochen regelmäßig stellen.

1. Wirkt sich das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht auf Bauverträge aus?

Der Bundestag hat am 25.03.2020 einstimmig das Gesetz „zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet. Das Gesetz wurde am 27.03.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. I S. 569). Unter Artikel 240 EGBGB wurden Corona-spezifische Regelungen für das Vertragsrecht eingeführt, unter anderem ein Moratorium, d.h. Leistungsverweigerungsrechte aus Gründen der Corona-Pandemie. Die Neuregelungen in Artikel 240 EGBGB sind am 01.04.2020 in Kraft getreten.

Die Regelung des Moratoriums findet sich im neu eingefügten Artikel 240 § 1 EGBGB und gilt für Verbraucher und Kleinstunternehmen unter der Voraussetzung, dass diesen die Erbringung der Vertragsleistung aus Umständen der Corona-Pandemie nicht möglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Das Leistungsverweigerungsrecht gilt allerdings lediglich in Bezug auf wesentliche Dauerschuldverhältnisse, worunter ausweislich der Gesetzesbegründung etwa Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom, Gas, Wasser oder über Telekommunikationsdienste fallen sollen (BT-Drucks. 19/18110, S. 34). Für das Bauvertragsrecht dürften die Regelungen damit vorerst keine Rolle spielen.

Es gibt somit kein allgemeines Leistungsverweigerungsrecht aus Gründen der Corona-Pandemie im Hinblick auf Planungs- und Bauleistungen.

2. Welchen Einfluss haben die seit dem 23.03.2020 geltenden Kontaktverbote?

Hier sind immer die Maßnahmen des jeweiligen Bundeslandes gesondert zu betrachten. Das Land Nordrhein-Westfalen etwa hat nach der Abstimmung der Bundesländer und der Bundesregierung am 22.03.2020 die Rechtsverordnung zum Schutz vor Neuinfizierung mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 (CoronaSchVO) erlassen. Die geänderte Fassung der Rechtsverordnung wurde am 30.03.2020 verkündet. Eine der wesentlichen Anordnungen der CoronaSchVO ist das Verbot von Zusammenkünften und Ansammlungen in der Öffentlichkeit von mehr als zwei Personen (Kontaktverbot).

Durch die CoronaSchVO NRW im Allgemeinen und das Kontaktverbot im Besonderen wird indessen die Fortführung der Bauarbeiten nicht untersagt. Die Baubeteiligten verstoßen also nicht gegen die CoronaSchVO NRW, wenn sie die Bauarbeiten fortsetzen.

Nach § 7 Abs. 1 CoronaSchVO NRW können „Handwerker und Dienstleister ihrer Tätigkeit mit Vorkehrungen zum Schutz vor Infektionen weiterhin nachgehen“. Für bestimmte Handwerkszweige gibt es in § 7 CoronaSchVO NRW gesonderte Verbote (z. B Friseure, Nagelstudios, Tätowierer usw.). Bauleistungen sind von diesen Verboten jedoch nicht betroffen. Vielmehr gilt für sie die Regelung nach § 7 Abs. 1 CoronaSchVO NRW, nach der sie ihrer Tätigkeit weiterhin nachgehen können. Auf die Frage, welche „Vorkehrungen zum Schutz vor Infektionen“ zu treffen sind, kommen wir noch zurück.

Ausgenommen von dem Kontaktverbot sind nach § 12 Abs. 1 S. 2 Nr. 4 CoronaSchVO NRW „zwingend notwendige Zusammenkünfte aus geschäftlichen, beruflichen und dienstlichen Gründen“. Eine notwendige Baubesprechung darf daher stattfinden, und zwar auch im Freien an einer für die Öffentlichkeit zugänglichen Stelle, zum Beispiel vor der Baustelleneinfahrt oder auf dem Bürgersteig bzw. am Straßenrand, stattfinden.

3. Muss der Auftragnehmer Ersatz für ausländische Nachunternehmer suchen?

Mitunter stehen ausländische Nachunternehmer nicht mehr zur Verfügung, weil ihre Mitarbeiter nicht mehr nach Deutschland einreisen dürfen. Hat der Auftragnehmer den Nachunternehmer mit Zustimmung des Auftraggebers eingebunden (vgl. auch § 4 Abs. 8 Nr. 1 VOB/B), führt eine solche Corona-bedingte Behinderung beim Nachunternehmer zu einer Verlängerung der Ausführungsfrist. Voraussetzung ist stets, dass beim Nachunternehmer höhere Gewalt oder unabwendbare Ereignisse für die Behinderung verantwortlich sind und ihn kein eigenes Verschulden trifft. Die behindernden Umstände sind bauablaufbezogen vom Auftragnehmer darzulegen.

Erfolgt die Beschäftigung des Nachunternehmers hingegen ohne Einverständnis, obwohl dieses nach den Vertragsbestimmungen erforderlich wäre (für den VOB-Vertrag: § 4 Abs. 8 Nr. 1 VOB/B), kann sich der Auftragnehmer nach unserer Auffassung auf eine Behinderung beim Nachunternehmer von vornherein nicht berufen (so für den Fall eines Streiks beim Nachunter-nehmer auch Berger in Beck'scher VOB-Kommentar, Teil B, § 6 Abs. 2 Rz. 73).

4. Muss der Bauherr den Gesundheitsschutz auf der Baustelle sicherstellen?

Bei Vereinbarung der VOB/B bestimmt § 4 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 VOB/B, dass der Auftraggeber für die Aufrechterhaltung der allgemeinen Ordnung auf der Baustelle zu sorgen und das Zusammenwirken der verschiedenen Unternehmer zu regeln hat. Nichts anderes wird man – vorbehaltlich abweichender vertraglicher Vereinbarungen – beim Bauvertrag nach BGB annehmen müs-sen.

Hieraus folgt, dass der Bauherr die in seiner Sphäre liegenden Maßnahmen zu treffen hat, um Gefahren für die Unternehmen und ihre Beschäftigten auf der Baustelle zu vermeiden. Nach überwiegender Ansicht handelt es sich hierbei jedoch nicht um echte Vertragspflichten, sondern um Obliegenheiten des Auftraggebers – die insoweit nicht einklagbar sind (Gartz in Nicklisch/Weick/Jans/Seibel, VOB/B, § 4 Rz. 14 m.w.N.). Eine Haftung bei Nichterfüllung kann jedoch auch bei der Verletzung von Obliegenheiten in Betracht kommen.

5. Wie weit gehen die Pflichten des Bauherrn beim Gesundheitsschutz?

Den Bauherrn treffen lediglich übergeordnete, insbesondere die Baustelle koordinierende Pflichten. Gleiches gilt für die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten, die mit Baubeginn in der Regel weitgehend auf den Auftragnehmer übergehen, der seinem Gewerk näher steht. Für den VOB-Vertrag ist die Verantwortlichkeit des Auftragnehmers für die Erfüllung seiner Arbeitsschutzpflichten ausdrücklich in § 4 Abs. 2 Nr. 1 S. 3, Nr. 2 VOB/B geregelt:

  1. Der Auftragnehmer hat die Leistung unter eigener Verantwortung nach dem Vertrag auszuführen. Dabei hat er die anerkannten Regeln der Technik und die gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen zu beachten. Es ist seine Sache, die Ausführung seiner vertraglichen Leistung zu leiten und für Ordnung auf seiner Arbeitsstelle zu sorgen.
     
  2. Er ist für die Erfüllung der gesetzlichen, behördlichen und berufsgenossenschaftlichen Verpflichtungen gegenüber seinen Arbeitnehmern allein verantwortlich. Es ist ausschließlich seine Aufgabe, die Vereinbarungen und Maßnahmen zu treffen, die sein Verhältnis zu den Arbeitnehmern regeln.

Nichts anderes gilt im Ergebnis für den Bauvertrag nach BGB. Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang auch auf die Bestimmungen der Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen (BaustellV). Hierzu hat das OLG Hamm mit Urteil vom 09.11.2012 – I-9 U 7/11, NJW-RR 2013, 267) entschieden, dass aus der in § 3 BaustellV geregelten Verpflichtung des Bauherrn zur Koordination der Baustelle nicht folgt, dass der Bauherr für das „Wohl und Wehe“ aller auf seiner Baustelle tätig werdenden Handwerker der von ihm beauftragten Unternehmer verantwortlich wäre. Das OLG hat hierbei unter anderem auf § 5 Abs. 3 der BaustellV hingewiesen, wonach die Verantwortlichkeit der Arbeitgeber – also der bauausführenden Unternehmen – für die Erfüllung ihrer Arbeitsschutzpflichten durch die Maßnahmen nach den §§ 2 und 3 BaustellV nicht berührt werden.

Die Regelung der internen Abläufe der bauausführenden Unternehmen ist insoweit nicht Aufgabe des Auftraggebers. Auch die Gestaltung der Anfahrt zur Baustelle ist allein Sache des Auftragnehmers.

6. Welche konkreten Vorkehrungen zum Schutz vor Infektionen sind rechtlich erforderlich?

Auch hier gilt: Maßgeblich sind die konkreten Regelungen der einzelnen Bundesländer. Wie bereits erwähnt, können beispielswiese nach § 7 Abs. 1 CoronaSchVO NRW Handwerker und Dienstleister ihrer Tätigkeit „mit Vorkehrungen zum Schutz vor Infektionen“ weiterhin nachgehen. Ein grundsätzlicher rechtlicher Rahmen zum Schutz von Infektionen besteht insoweit jedoch nicht. Auch der CoronaSchVO NRW sind keine näheren Angaben zu entnehmen, welche Vorkehrungen konkret zu treffen sind.

Zur konkreteren Bestimmung der erforderlichen Schutzmaßnahmen kann auf die aktuellen Empfehlungen der Gesundheitsbehörden und des Robert-Koch-Instituts zurückgegriffen werden. Gute Leitlinien sind auch die im Internet veröffentlichten Hinweise der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) und der Gemeinsame Aufruf der Tarifvertragsparteien der Bauwirtschaft vom 27.03.2020 (https://igbau.de/Binaries/Binary13786/2020-03-27-Gemeinsamer-Aufruf-Arbeitschutz.pdf).

Empfohlen wird beispielsweise, bei Sammelfahrten mit Firmenbussen die Anzahl der Fahrzeuginsassen durch parallele Nutzung von Privatfahrzeugen zu reduzieren. Ferner heißt es, dass grundsätzlich gelte, die Arbeitsabläufe nach Möglichkeit so zu gestalten, dass die Beschäftigten den notwendigen Abstand von 1,50 m einhalten können. Direkte, enge Zusammenarbeit von Beschäftigten solle vermieden werden, wo dies möglich ist. Gegebenenfalls sollen kleine Teams mit fester Besetzung gebildet werden. Arbeiten in Innenräumen sollen falls möglich so organisiert werden, dass in kleineren Räumen nur eine Beschäftigte oder ein Beschäftigter arbeitet.

Soweit freilich Kontakte bzw. eine Unterschreitung der Abstandsempfehlung nicht zu vermeiden sind, ist dies hinzunehmen. Ein Recht der Baubeteiligten zur Leistungsverweigerung besteht nicht und lässt sich auch aus den Hinweisen und Empfehlungen der Gesundheitsbehörden, der Berufsgenossenschaft und der Tarifvertragsparteien nicht ableiten.

Wenn die vorstehend aufgeführten Hinweise und Empfehlungen sowie gegebenenfalls konkretisierende Anordnungen des SiGeKo für die betreffende Baustelle beachtet werden, werden unseres Erachtens die nach § 7 Abs. 1 CoronaSchVO infektionsschutzrechtlich erforderlichen „Vorkehrungen zum Schutz vor Infektionen“ getroffen.

7. Wie könnten Vorkehrungen auf der Baustelle aussehen?

Konkrete Vorkehrungen auf der Baustelle, mit denen die vorstehend erwähnten Hinweise und Empfehlungen umgesetzt werden, könnten zum Beispiel sein:

  • Wo eben möglich sollte ein Abstand von 1,50 m eingehalten werden.
  • Arbeiten mehrerer Gewerke im selben Raum sollten soweit möglich vermieden werden. Gleiches gilt für das Arbeiten mehrerer Personen im selben Raum.
  • Bei der Anfahrt zur Baustelle sollten sich die Mitarbeiter nach Möglichkeit so auf mehrere Verkehrsmittel aufteilen, dass ausreichend große Abstände weitgehend eingehalten werden können.
  • Sofern Baubesprechungen eine persönliche Anwesenheit erfordern und nicht zum Beispiel als Telefon- oder Videokonferenz durchgeführt werden können, sollten die Besprechungen im Freien durchgeführt werden.
  • An geeigneten Stellen sollte Desinfektionsmittel bereitgestellt werden. Reinigungsintervalle gemeinsam genutzter Einrichtungen sollten erhöht werden.
  • Soweit eine Baustelleneinrichtung mit Bauzaun dies zulässt, könnten Einlasskontrollen eingeführt werden. Der Zutritt sollte hierzu auf konkrete Einlasspunkte festgelegt werden. Hier könnten dann auch – mit entsprechendem Abstand – die jeweiligen Personendaten aufgenommen werden.
  • Die Berufsgenossenschaft Bau hat für das Baugewerbe in Corona-Zeiten Hinweiszettel zum Aushang auf Baustellen veröffentlicht, die an den Zugangspunkten ausgehangen oder ausgegeben werden könnten.
  • An den Zugangspunkten könnte jedem Arbeiter ein kurzes Formular zur Selbstauskunft ausgehändigt werden, welches etwa entsprechend dem online abrufbaren Hygieneplakat der BG Bau abfragen könnte:

          -    Hat die Person grippeähnliche Symptome, wie Fieber, Husten, infektbedingte Atem-not?
          -    Hatte die Person innerhalb der letzten 14 Tage Kontakt zu einem Coronavirus-Erkrankten?
          -    War die Person in den letzten 14 Tagen in einem als Risikogebiet eingestuften Land (https://www.rki.de/DE/Content/InfAZ/N/Neuartiges_Coronavirus/Risikogebiete.html)?

  • Die Anordnung einer Meldepflicht von diagnostizierten Infektionen könnte angeordnet und Anweisungen zum Verhalten bei Krankheitssymptomen erteilt werden.

Wer die vorstehenden Maßnahmen zu veranlassen hätte, ergibt sich aus der oben dargestellten Aufteilung der Pflichten und Obliegenheiten der Unternehmer als Arbeitgeber einerseits sowie des Bauherrn als Verantwortlichem für die Aufrechterhaltung der allgemeinen Ordnung auf der Baustelle andererseits.

8. Ist eine Unterbringung auswärtiger Arbeitnehmer zulässig?

Monteure und Bauarbeiter, die von entfernten auswärtigen Standorten anreisen, müssen oft in der Nähe der Baustelle untergebracht werden. Dies ist grundsätzlich weiter zulässig. Nach § 8 CoronaSchVO NRW etwa sind Übernachtungsangebote zu touristischen Zwecken untersagt. Zulässig bleibt aber die Beherbergung zu geschäftlichen und beruflichen Zwecken, und zwar unabhängig davon, in welcher Form diese stattfindet.

Was in Ihrem Bundesland gilt und ob möglicherweise auf kommunaler Ebene weitergehende Verfügungen erlassen wurden, können Sie in der Regel auf den Internetauftritten der Städte und Kommunen nachlesen. Sollten Fragen bestehen, stehen wir gerne zur Verfügung.

9. Muss der Auftragnehmer mitteilen, welche Arbeiter täglich vor Ort sind?

Durch eine Erfassung der auf der Baustelle anwesenden Arbeiter könnte im Fall einer Infektion zielgerichteter festgestellt werden, welche weiteren Personen gefährdet sind und sich möglicherweise in Quarantäne begeben müssen – oder auch ungefährdet bleiben. Damit stellt sich die Frage, ob der Bauherr einen Anspruch darauf hat, dass der Auftragnehmer entsprechende In-formationen an den Bauherrn weitergibt.

Ein Anspruch des Bauherrn gegen den Auftragnehmer auf Angabe der vor Ort befindlichen Personen ergibt sich zwar nicht aus Gesetz, ließe sich unseres Erachten jedoch aus den bauvertraglichen Kooperationspflichten der Parteien ableiten. Aus dem bauvertraglichen Kooperationsgebot ergeben sich für beide Seiten Obliegenheiten und Pflichten zur Mitwirkung und gegenseitigen Information (BGH, Urteil vom 28.10.1999 – VII ZR 393/98, NJW 2000, 807 m.w.N.). Hierunter lassen sich auch Informationspflichten zur Gewährleistung des Gesundheitsschutzes auf der Baustelle fassen, die hier zur weiteren Eindämmung der Epidemie unerlässlich sind. Oftmals enthalten jedoch auch die Bauverträge bzw. die Zusätzlichen oder Besonderen Vertragsbedingungen, die Bestandteile der Bauverträge werden, Bestimmungen zur Dokumentation der auf der Baustelle tätigen Personen.

10. Bestehen datenschutzrechtliche Bedenken bei der Verarbeitung der Daten?

Die Verarbeitung zu Zwecken der Verhinderung der weiteren Ausbreitung der Pandemie ist rechtlich zulässig. Gemäß Art. 6 Abs. 1 lit. d DS-GVO ist die Datenverarbeitung rechtmäßig, wenn sie erforderlich ist, um lebenswichtige Interessen der betroffenen Personen oder einer anderen natürlichen Person zu schützen. Hierunter soll ausweislich Erwägungsgrund 46 zur Verordnung gerade „beispielsweise die Verarbeitung für humanitäre Zwecke einschließlich der Überwachung von Epidemien und deren Ausbreitungfallen. Überdies wäre die Verarbei-tung zu Zwecken der Verhinderung der Ausweitung der Pandemie bereits gemäß § 6 Abs. 1 lit. f DS-GVO zur „Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich“ und damit zulässig.

11. Kann eine Haftung des Auftraggebers für Infektionen bestehen?

Eine Regelung zur Gefährdungshaftung eines Auftraggebers eines Bauvertrages für Infektionen der Mitarbeiter eines Auftragnehmers auf der Baustelle besteht nicht. Sofern von Seiten des Bauherrn in seinem Zuständigkeitsbereich die gesetzlichen Vorschriften und die amtlichen Empfehlungen beachtet werden und nicht schuldhaft gegen solche Regelungen verstoßen wird, besteht daher kein Grund zu einer Haftung gegenüber den Mitarbeitern der Auftragnehmer.

12. Haftet der Auftragnehmer, wenn es zu Schäden am Bauwerk kommt, weil Behinde-rungen die Bauausführung beeinträchtigen?

Auch und gerade in Zeiten der Krise sind die bauvertraglichen Kooperationspflichten zu beachten. Dies bedeutet: Bei Vorliegen von Behinderungen ist es weiter Pflicht des Auftragnehmers, den Auftraggeber auf bestehende Risiken aufgrund des Baustillstands hinzuweisen und geeignete Maßnahmen zur Schadensabwendung mitzuteilen. Übergeordnet sind hierbei Architekt und Fachplaner in der Pflicht.

Wie bei den meisten Fragen gilt jedoch auch hier: Letztlich sind immer die Umstände im konkreten Einzelfall entscheidend. Hierbei ist ein Blick in die vertraglichen Vereinbarungen unerlässlich.


Lars Maria Markmann      Dr. Norbert Reuber            
Rechtsanwalt                      Rechtsanwalt                
                                                Fachanwalt für Verwaltungsrecht        
8. April 2020

 

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Update: Coronavirus (SARS-CoV-2) Leistungsstörungen im Bau- und Architektenvertrag

Das Thema Coronavirus (SARS-CoV-2) stellt auch die Baubranche weiter vor Herausforderungen. Nachdem zunächst mögliche Personal- bzw. Lieferengpässe im Vordergrund der Diskussion standen, stellen sich zwischenzeitlich deutlich weitergehende Fragen, sowohl öffentlich-rechtlicher als auch privatrechtlicher Natur. Und auch der Gesetzgeber ist nicht untätig geblieben:

Der Bundestag hat am 25.03.2020 einstimmig ein Gesetz „zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet. Unter Artikel 240 EGBGB wurden coronaspezifische Regelungen für das Vertragsrecht eingeführt, unter anderem ein Moratorium, d.h. Leistungsverweigerungsrechte aus Gründen der Coronapandemie. Die Neuregelungen in Artikel 240 EGBGB treten am 01.04.2020 in Kraft.

Die Regelung des Moratoriums findet sich im neu eingefügten Artikel 240 § 1 EGBGB und gilt für Verbraucher und Kleinstunternehmen unter der Voraussetzung, dass diesen die Erbringung der Vertragsleistung aus Umständen der Coronapandemie nicht möglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Das Leistungsverweigerungsrecht gilt allerdings lediglich in Bezug auf wesentliche Dauerschuldverhältnisse, worunter ausweislich der Gesetzesbegründung etwa Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom, Gas, Wasser oder über Telekommunikationsdienste fallen sollen (BT-Drucks. 19/18110, S. 34). Für das Bauvertragsrecht dürften die Regelungen damit vorerst keine Rolle spielen.

Hier sind in erster Linie stets die vertraglichen Vereinbarungen maßgeblich. Findet sich dort keine Regelung oder sind die Regelungen möglicherweise unwirksam, gilt Folgendes:

1. VOB-Vertrag

Haben die Parteien die Geltung der VOB/B (wirksam) vereinbart, findet sich eine detaillierte Regelung für Leistungsstörungen und deren Folgen in § 6 VOB/B. Danach ist zunächst zu prüfen, ob überhaupt eine Behinderung vorliegt, was vom Auftragnehmer darzulegen ist. Erst in einem zweiten Schritt kommt es darauf an, worauf diese Behinderung zurückzuführen ist.

Aus einer Behinderungsanzeige müssen – auch in Zeiten der Coronakrise – die hindernden Umstände in hinreichender Klarheit hervorgehen; es sind Angaben zu machen, ob und wann die Arbeiten, die nach dem Bauablauf nunmehr ausgeführt werden müssen, nicht oder nicht wie vorgesehen ausgeführt werden können (OLG Oldenburg, Urteil vom 20.08.2019, 2 U 81/19; BGH, Urteil vom 21.10.1999, VII ZR 185/98). Eine Behinderung liegt nach der Rechtsprechung nicht vor, wenn die vermeintlich behindernden Umstände durch Umstellungen im Bauablauf abgefangen werden können (BGH, Urteil vom 21.03.2002, VII ZR 224/00). Ein pauschaler Hinweis des ausführenden Unternehmens reicht also im Falle der Coronakrise genauso wenig aus wie bei schwierigen Witterungsbedingungen. Im Falle behördlicher Betriebsstilllegungen auf Grundlage des Infektionsschutzgesetzes (IfSG) dürfte die Darlegung der Behinderung jedoch einfacher fallen.

Liegt eine Behinderung vor und ist diese auf höhere Gewalt oder für den Auftragnehmer unabwendbare Ereignisse zurückzuführen, führt dies zu einer Verlängerung der Ausführungsfristen (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 lit. c) VOB/B) und zum Ausscheiden von Schadensersatzansprüchen. Dass es sich bei der Coronapandemie um höhere Gewalt oder unabwendbare Ereignisse handelt, dürfte nach dem Verlauf der letzten Wochen außer Frage stehen.

2. BGB-Bauvertrag

Für den BGB-Bauvertrag fehlt zwar eine konkrete Regelung wie in der VOB/B. Im Ergebnis können vorstehende Ausführungen jedoch auch auf den BGB-Bauvertrag übertragen werden. Hier bestimmt § 286 Abs. 4 BGB, dass der Schuldner nicht in Verzug kommt, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Fälle höherer Gewalt hat der Auftragnehmer per Definition nicht zu vertreten. Insofern kommen auch keine Schadensersatzansprüche gegen ihn in Betracht.

Kann der Auftragnehmer seine Leistungen aufgrund der Coronapandemie tatsächlich in keiner Weise erbringen, läge zudem eine vorübergehende Unmöglichkeit vor. In diesem Fall wären Auftragnehmer wie Auftraggeber von ihren Leistungs- bzw. Gegenleistungspflichten vorübergehend befreit (§§ 275 Abs. 1, 326 Abs. 1 S. 1 BGB).

3. Architekten- und Ingenieurverträge

Vorstehende Ausführungen gelten gleichermaßen für Architekten- und Ingenieurverträge gemäß den §§ 650p ff. BGB. Die Probleme, die sich für Planer und Fachplaner derzeit stellen, dürften jedoch noch komplexer sein, als die der ausführenden Unternehmen.

Sowohl die an der Planung fachlich Beteiligten als auch die ausführenden Gewerke sind so untereinander zu koordinieren, dass ein kontinuierlicher Bauablauf ermöglicht wird. Bei der Erstellung der Leistungsverzeichnisse wird zu prüfen sein, ob Materialien lieferbar sind. Der Planer ist gut beraten, zusätzliche zeitliche Puffer in der Terminplanung vorzusehen. Hat ein Planer die Funktion des Sicherheits- und Gesundheitskoordinators (SiGeKo) übernommen, wird dieser seinen Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan aufgrund der aktuellen Situation überarbeiten müssen.

In honorarrechtlicher Hinsicht kann eine gegebenenfalls erforderliche Wiederholung von Grundleistungen berechtigte Mehrhonorarforderungen des Planers auslösen. Hier gelten die allgemeinen Grundsätze. Aufgrund des nicht unerheblichen Mehraufwands des Planers kann zudem unter Umständen ein Anspruch auf Anpassung des Vertrags wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen (§ 313 BGB).


II. Ausblick

Die seit dem 23.03.2020 bundesweit geltenden Ausgangsbeschränkungen sehen regelmäßig Befreiungen für Handwerksbetriebe vor, sodass Bauleistungen unter Einhaltung von Schutzvorkehrungen weiter erbracht werden können (vgl. etwa § 7 CoronaSchVO NRW vom 22.03.2020). Der rechtliche Rahmen für die weitere Vertragsdurchführung wird auch davon abhängen, wie sich die Lage weiter entwickelt.

Bei längerfristiger Behinderung oder sogar Unterbrechung der Vertragsausführung kann eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) sowie in letzter Konsequenz die Kündigung des Vertrags aus wichtigem Grund in Betracht kommen. Es ist jedoch Vorsicht geboten, die Voraussetzungen hierfür vorschnell zu bejahen. Darüber hinaus gilt:

1. VOB-Vertrag

Für den VOB-Vertrag finden sich konkrete Regelungen für eine Unterbrechung der Leistung zudem in § 6 Abs. 5 und 7 VOB/B. Während § 6 Abs. 5 VOB/B die Abrechnung der bisherigen Leistungen betrifft, beinhaltet § 6 Abs. 7 VOB/B ein Sonderkündigungsrecht, wenn eine Unterbrechung länger als 3 Monate dauert. Eine Unterbrechung der Leistung in diesem Sinne liegt jedoch erst vor, wenn der Auftragnehmer wirklich keinerlei Tätigkeiten mehr entfaltet.

2. BGB-Bauvertrag, Architekten- und Ingenieurverträge

Wie oben ausgeführt, können Leistungsstörungen zu einer vorübergehenden Unmöglichkeit der Leistungserbringung führen. Diese kann im Einzelfall einer dauernden Unmöglichkeit gleichstehen. Der BGH hat in einem solchen Fall bereits in entsprechender Anwendung von § 645 Abs. 1 BGB einen verschuldensunabhängigen Entschädigungsanspruch des Auftragnehmers angenommen (BGH, Urteil vom 11.03.1982, VII ZR 357/80).

In dem Fall war die weitere Leistungserbringung (Montage einer Anlage im Iran) aufgrund politischer Unruhen bereits für 3 Jahre unmöglich gewesen. Hier ging es dann um die Frage, wem das Risiko von politischen Unruhen zuzuordnen war. Auf Leistungsstörungen aufgrund der Coronapandemie lässt sich diese Rechtsprechung jedoch nach unserer Auffassung nicht übertragen, nicht zuletzt weil der Fall einer Pandemie weder dem Risikobereich des Auftraggebers noch des Auftragnehmers zugeordnet werden könnte.

III. Praxishinweise

Zu prüfen sind immer zuerst die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Insbesondere in internationalen Verträgen ist eine Klausel für Fälle höherer Gewalt („Force Majeure“) regelmäßiger Vertragsbestandteil. Im internationalen Warenverkehr kann zudem Art. 79 CISG zu beachten sein.

Die Kündigung des Vertrags sollte grundsätzlich letztes Mittel sein. Öffentliche Auftraggeber stünden im Falle einer Vertragskündigung vor der Problematik, die Leistungen neu vergeben zu müssen.

In allen Fällen sind die bauvertraglichen Kooperationspflichten zu beachten: auch in Zeiten der Coronakrise bestehen entsprechende Hinweis- und Informationspflichten, insbesondere zur Vermeidung von Schäden am Bauwerk. Auch der Auftraggeber sollte seinen Pflichten und Obliegenheiten pflichtgemäß nachkommen und im eigenen Interesse eine Bauzeitverzögerung vermeiden.


Lars Maria Markmann
Rechtsanwalt
1. April 2020

 

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