Einführung
Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) zum 1. Januar 2024 können Gesellschafter einer immobilienhaltenden GbR die Auseinandersetzung nicht mehr durch Kündigung der Gesellschaft und anschließende Beantragung einer Teilungsversteigerung nach den §§ 180 ff. ZVG erzwingen. Was auf den ersten Blick wie eine eher technische Änderung des Personengesellschaftsrechts erscheint, hat erhebliche praktische Konsequenzen – insbesondere für Ehegatten, die nach Trennung oder Scheidung gemeinsam Immobilien über eine GbR halten. Die Reform beseitigt eines der effektivsten Instrumente zur Beendigung festgefahrener Gesellschafterkonflikte und schafft neue Blockademöglichkeiten bei der Liquidation der Gesellschaft.
Die geänderte Rechtslage
Bis Ende 2023 konnte eine GbR gemäß § 723 Abs. 1 S. 1 BGB durch Kündigungserklärung eines Gesellschafters aufgelöst werden. Für die Auseinandersetzung verwies § 731 Satz 2 BGB a.F. auf die Vorschriften über die Gemeinschaft. Dadurch konnte ein Gesellschafter nach Auflösung der Gesellschaft, ohne gesonderten Titel, die Teilungsversteigerung eines zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Grundstücks beantragen. Der Bundesgerichtshof hatte die Zulässigkeit dieses Vorgehens in ständiger Rechtsprechung anerkannt.
Mit dem MoPeG wurde das Recht zur Kündigung und Auflösung einer GbR grundlegend neu gefasst. Die einseitige Kündigung der Gesellschaft ist nunmehr gemäß § 731 Abs. 1 S. 1 BGB nur noch aus wichtigem Grund vorgesehen. Im Übrigen steht den Gesellschaftern nur die Fassung eines Auflösungsbeschlusses oder die einseitige Kündigung der Mitgliedschaft gemäß § 725 Abs. 1 BGB gegen Zahlung einer Abfindung zur Verfügung. § 731 Satz 2 BGB a.F., und damit der Verweis auf die Vorschriften der Gemeinschaft, wurde ersatzlos aufgehoben.
Hintergrund dieser Neuregelungen ist, dass der Gesetzgeber den bisherigen Grundsatz einer auf Zeit angelegten GbR, die auf Auflösung gerichtet ist, durch das Leitbild einer wirtschaftlich tätigen und auf Dauer angelegten GbR ersetzt hat.
Für den Fall der Auflösung der GbR tritt an die Stelle der bisherigen Verweisung auf das Gemeinschaftsrecht die Liquidation nach §§ 735 ff. BGB. Das Gesellschaftsvermögen soll durch die Liquidatoren verwertet und in Geld umgesetzt werden. Eine Teilungsversteigerung als gesetzlich vorgesehener Weg der Vermögensauseinandersetzung ist damit für Neufälle entfallen.
Übergangsrecht: Der BGH sorgt für Klarheit
Unmittelbar nach Inkrafttreten des MoPeG bestand erhebliche Unsicherheit hinsichtlich bereits laufender Teilungsversteigerungsverfahren. Das AG Köln hatte beispielsweise ein bereits vor dem 1. Januar 2024 eingeleitetes Verfahren aufgehoben, weil es die neue Rechtslage auch auf Altfälle anwenden wollte (vgl. AG Köln, Beschl. v. 5.6.2024, 092 K 116/22).
Inzwischen hat der Bundesgerichtshof die Rechtslage geklärt. Für GbR, deren Auflösung erst nach dem 1. Januar 2024 eingetreten ist, kommt eine Teilungsversteigerung nicht mehr in Betracht. Wurde die Gesellschaft hingegen bereits vor diesem Zeitpunkt aufgelöst und war die Teilungsversteigerung bereits eingeleitet, bleibt das frühere Recht anwendbar (vgl. BGH, Beschl. v. 20.3.2025, V ZB 32/24). Die Verfahren können in diesen Fällen fortgeführt werden. Dies verhindert, dass die Beteiligten ein neues Liquidationsverfahren beginnen müssen und dadurch zusätzliche Kosten entstehen.
Praktische Auswirkungen – insbesondere bei Ehegatten-GbR
Die Problematik der Gesetzesänderung zeigt sich in Konfliktfällen. Die Kündigung der Gesellschaft oder der Mitgliedschaft war früher ein bewährtes Mittel, um die Auflösung einer Ehegatten-GbR herbeizuführen und anschließend über die Teilungsversteigerung eine wirtschaftliche Trennung zu erreichen. Nach dem MoPeG kann dieser Weg jedoch zu unerwarteten Ergebnissen führen: Scheidet als gesetzliche Folge der Kündigung aus einer zweigliedrigen GbR ein Gesellschafter aus, greift § 712a Abs. 1 BGB. Die Gesellschaft erlischt dann ohne Liquidation; das Gesellschaftsvermögen geht kraft Gesetzes auf den verbleibenden Gesellschafter über. Die Immobilie wird somit nicht gemeinsam verwertet, sondern fällt dem anderen Gesellschafter zu. Der kündigende Gesellschafter erhält lediglich einen Abfindungsanspruch. Selbst bei einer Kündigung der Gesellschaft aus wichtigem Grund wird regelmäßig diese Folge eintreten, weil das MoPeG dem Ausscheiden eines Gesellschafters grundsätzlich Vorrang vor der Liquidation einräumt. Der kündigende Gesellschafter erreicht damit oftmals gerade nicht das Ziel einer gemeinsamen Verwertung der Immobilie, sondern bewirkt lediglich deren Übergang auf den anderen Gesellschafter gegen einen Abfindungsanspruch.
Selbst wenn durch Gesellschafterbeschluss oder vertragliche Regelung die Liquidation der Gesellschaft herbeigeführt wird, wird hierdurch nach der neuen Rechtslage keine Teilungsversteigerung möglich, weil die Liquidation heute grundsätzlich die Mitwirkung aller Gesellschafter voraussetzt. Da die Auflösung der Gesellschaft regelmäßig einen Auflösungsbeschluss erfordert und nach §§ 736, 736b BGB regelmäßig sämtliche Gesellschafter gemeinsam Liquidatoren sind, müssen sie sich über die Art der Verwertung verständigen. Das Gesetz enthält keine näheren Vorgaben zur Durchführung der Verwertung. Die Liquidatoren müssen daher selbst entscheiden, auf welchem Weg die bestmögliche Verwertung erreicht werden kann.
Gerade bei zerstrittenen Gesellschaftern führt dies häufig zu erheblichen Problemen. Dies gilt insbesondere für Ehegatten-GbR, die nach Trennung oder Scheidung ein Familienheim oder andere Immobilien halten. Uneinigkeit über den Verkaufszeitpunkt, die Vermarktungsstrategie oder den Mindestverkaufspreis kann die Liquidation erheblich verzögern oder faktisch blockieren. Gleichzeitig besteht für den einzelnen Gesellschafter keine Möglichkeit mehr, die Verwertung durch einen einseitigen Antrag auf Durchführung eines Teilungsversteigerungsverfahrens herbeizuführen.
Der Bundesgerichtshof hat zudem klargestellt, dass auch § 181 ZVG keine Grundlage für eine Teilungsversteigerung bietet. Das Grundstück steht im Eigentum der GbR und nicht im gemeinschaftlichen Eigentum ihrer Gesellschafter. Damit entfällt auch dieser mögliche Ansatzpunkt.
Für die Beratungspraxis bedeutet dies einen erheblichen Wandel: Weder die Kündigung der Mitgliedschaft noch die Kündigung der Gesellschaft stellen bei einer immobilienhaltenden Ehegatten-GbR regelmäßig ein geeignetes Instrument dar, um eine Veräußerung der Immobilie zu erzwingen. Selbst die Herbeiführung der Liquidation führt nicht zu dem gewünschten Ziel, solange sich die Liquidatoren nicht über die Verwertung einig sind.
Mögliche Lösungswege
Nach jetziger Gesetzeslage führt der Weg an einer Einigung zwischen den Gesellschaftern einer Ehegatten-GbR zumindest über die Art und Weise der Beendigung der Gesellschaft kaum vorbei.
Innerhalb eines Liquidationsverfahrens kann ein möglicher Ausweg aus einer Blockadesituation die gerichtliche Abberufung eines Liquidators nach § 736a BGB sein. Das LG Hamburg hat darauf hingewiesen, dass die Vorschrift sicherstellen soll, dass die Liquidation auch dann durchgeführt werden kann, wenn die Beteiligten nicht mehr zusammenarbeiten können. Es hat zudem die Auffassung vertreten, dass § 736a BGB auch bei Gesellschaften, die nicht im Gesellschaftsregister eingetragen sind, im Einzelfall entsprechend angewendet werden könne (vgl. LG Hamburg, Beschl. v. 11.06.2024, 328 T 16/24). In geeigneten Fällen kann geprüft werden, ob ein Liquidator die Liquidation nachhaltig behindert und deshalb abberufen werden muss. Die praktische Reichweite dieses Instruments dürfte allerdings begrenzt sein. Nicht jede Meinungsverschiedenheit stellt bereits einen wichtigen Grund zur Abberufung dar. Gerade bei klassischen Trennungs- und Scheidungskonstellationen wird die erforderliche Schwelle häufig nicht ohne Weiteres erreicht sein. Praktikabler könnte in bestimmten Fällen die gerichtliche Bestellung eines unabhängigen Drittliquidators nach § 736a BGB sein. Ob sich dieser Weg in der Praxis als effektive Lösung etabliert, bleibt abzuwarten.
Vorsorge durch gesellschaftsvertragliche Gestaltung
Nach dem Vorstehenden gewinnt die Gestaltung des Gesellschaftsvertrages in Ehegatten-GbR erheblich an Bedeutung. Vertraglich können sowohl von den gesetzlichen Regelungen abweichende Kündigungsfolgen als auch andere Formen der Abwicklung für den Auflösungsfall vereinbart werden. Denkbar sind insbesondere Regelungen zur Liquidation der Gesellschaft und der Möglichkeit der einseitig herbeiführbaren Teilungsversteigerung für den Fall, dass die Gesellschafter keine Einigung über die Kündigungsfolgen und / oder die Verwertung erzielen.
Fazit
Das MoPeG hat die Auseinandersetzung immobilienhaltender GbR grundlegend verändert. Bei der typischen zweigliedrigen Ehegatten-GbR führt die Kündigung der Gesellschaft oder der Mitgliedschaft häufig nicht mehr zu einer gemeinschaftlichen Verwertung der Immobilie. Stattdessen droht der Übergang des Gesellschaftsvermögens auf den verbleibenden Gesellschafter bei gleichzeitigem Entstehen eines Abfindungsanspruchs. In Fällen der Liquidation steht seit Anfang 2024 die vorherige Möglichkeit, eine Verwertung durch Teilungsversteigerung herbeizuführen, für Neufälle nicht mehr zur Verfügung. Damit entfällt ein Instrument, das insbesondere bei tiefgreifenden Konflikten häufig den letzten Weg aus einer Blockadesituation eröffnete.
Besonders deutlich treten diese Probleme bei Ehegatten-GbR nach Trennung oder Scheidung hervor. Während das MoPeG für wirtschaftlich tätige Personengesellschaften systematisch überzeugen mag, erscheinen die Auswirkungen auf private Immobiliengesellschaften und Familiengesellschaften weniger durchdacht.
Für Gesellschafter und Berater besteht daher Anlass, bestehende Gestaltungen kritisch zu überprüfen und möglichst frühzeitig an die neue Rechtslage anzupassen. Ob der Gesetzgeber die entstandenen praktischen Schwierigkeiten künftig aufgreifen wird, bleibt abzuwarten.
Köln, den 28. Juli 2026
Stephanie Prinz
Rechtsanwältin