Wer in Nordrhein-Westfalen ein Bestandsgebäude umbauen, aufstocken oder umnutzen möchte, stößt bislang häufig auf rechtliche und wirtschaftliche Hürden. Besonders bei der Umwandlung leerstehender Büro-, Laden- oder Praxisflächen in Wohnraum zeigt sich das Problem deutlich: Obwohl vorhandene Bausubstanz weitergenutzt werden soll, werden oft Anforderungen angelegt, die eher auf einen Neubau zugeschnitten sind. Das macht viele sinnvolle Projekte teuer, langwierig oder wirtschaftlich unattraktiv.
Mit dem sogenannten BauCode NRW will Nordrhein-Westfalen diesen Zustand ändern. Der Entwurf des Dritten Gesetzes zur Änderung der Landesbauordnung 2018 soll das Bauen im Bestand erleichtern, Verfahren beschleunigen und den Wohnungsbau durch Umnutzung, Aufstockung und Dachgeschossausbau fördern. Der Gesetzentwurf befindet sich im Gesetzgebungsverfahren. Nach der Sachverständigenanhörung und der Beratung im zuständigen Ausschuss zeichnet sich ab, dass die Reform in ihrer Grundstruktur unverändert angenommen werden soll.
Mehr Spielraum bei technischen Standards
Ein zentraler Punkt ist die geplante Änderung von § 3 BauO NRW. Die bisherige ausdrückliche Bezugnahme auf die allgemein anerkannten Regeln der Technik soll entfallen. Damit sollen technische Regelwerke wie DIN-Normen nicht mehr automatisch bauordnungsrechtlich verbindlich sein. Dies dient auch der Erleichterung des viel diskutierten Gebäudetyps E.
Maßgeblich bleiben selbstverständlich die Anforderungen an Sicherheit, Gesundheit, Standsicherheit, Brandschutz und Rettungswege. Für Bauherren und Planer entsteht aber mehr Spielraum, weil nicht jede technische Ideal- oder Komfortanforderung zwingend öffentlich-rechtlich erfüllt werden muss.
Erleichterungen bei Umnutzungen
Besonders praxisrelevant ist die geplante Erleichterung für Bestandsgebäude in § 47 BauO NRW. Bei der Umnutzung bestehender Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen, etwa von Büro- oder Ladenflächen zu Wohnungen, sollen bestimmte Anforderungen an vorhandene Bauteile künftig nicht mehr ohne Weiteres gelten. Das betrifft unter anderem Abstandsflächen sowie Anforderungen an Wärme-, Schall- und Erschütterungsschutz.
Der Gesetzgeber folgt damit dem Gedanken, dass ein rechtmäßig bestehendes Gebäude bei einer Umnutzung nicht automatisch wie ein Neubau behandelt werden sollte. Das kann viele Projekte wirtschaftlich attraktiver machen, ersetzt aber nicht die Prüfung des Einzelfalls.
Aufstockungen werden einfacher
Auch Aufstockungen sollen erleichtert werden. Wird ein bestehendes Gebäude zur Schaffung von Wohnraum erstmals um nicht mehr als ein Geschoss aufgestockt, sollen für vorhandene Bauteile bestimmte zusätzliche Anforderungen nicht ausgelöst werden. Dadurch können innerstädtische Flächen besser genutzt werden, ohne neue Grundstücke zu versiegeln.
Gleichwohl bleibt eine sorgfältige Prüfung unverzichtbar. Besonders Brandschutz, Rettungswege, Tragfähigkeit und Nachbarrechte müssen weiterhin beachtet werden.
Schnellere Verfahren
Neben den materiellen Erleichterungen sieht der BauCode NRW auch Verfahrensvereinfachungen vor. Die Genehmigungsfreistellung soll ausgeweitet werden, insbesondere für Änderungen und Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken.
Zudem soll im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren eine Genehmigungsfiktion eingeführt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Genehmigung danach als erteilt gelten, wenn die Behörde nicht rechtzeitig entscheidet. Für Bauherren kann das mehr Planungssicherheit schaffen.
Bedeutung für die Praxis
Für die Praxis bedeutet der BauCode NRW vor allem eines: Bestandsimmobilien können rechtlich und wirtschaftlich attraktiver werden. Leerstehende Gewerbeflächen, Dachgeschosse und Aufstockungspotenziale sollten frühzeitig darauf geprüft werden, ob sie von den neuen Regelungen profitieren können.
Gleichzeitig bleibt es wichtig, die fortgeltenden Anforderungen genau zu kennen. Die Reform schafft keine vollständige Deregulierung, sondern mehr Flexibilität bei weiterhin bestehenden Sicherheitsanforderungen.
Haben Sie Fragen zur BauO NRW, zur Umnutzung einer Bestandsimmobilie oder zu einem geplanten Bauprojekt? Sprechen Sie uns gerne an.
Köln, den 23. Juni 2026
Dr. Marvin Klein
Rechtsanwalt