2016
Immobilie // Bau

Zweckentfremdung von Wohnraum (VG München, Urteil vom 29.07.2015 – M 9 K 14.5596)

In Zeiten kappen Wohnraums in den Innenbereichen deutscher Ballungszentren machen immer mehr Städte von der Möglichkeit Gebrauch, durch sog. Zweckentfremdungssatzungen die Vermietung von Wohnraum/Wohnungen zu Ferienzwecken grundsätzlich zu verbieten. Verstöße gegen dieses sog. Zweckentfremdungsverbot stellen ohne eine entsprechende Genehmigung der zuständigen Behörden regelmäßig eine Ordnungswidrigkeit dar.

Insbesondere bei einer Vermietung von Wohnraum auf Zeit stellt sich daher häufig die Frage, unter welchen Bedingungen eine Vermietung auf Zeit noch zu wohnzwecken erfolgt und ab wann die Schwelle zu einer verbotenen „Vermietung zu anderen als zu Wohnzwecken“ über-schritten wird. Mit dieser Frage hatte sich etwa das VG München in seiner Entscheidung vom 29.07.2015 zu befassen (VG München, Urteil vom 29.07.2015 – M 9 K 14.5596). Das VG München folgt darin der ständigen Rechtsprechung, nach der eine Wohnungsnutzung eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit voraus setzt. Maßgebliches Kriterium sei hierbei die zeitliche Dauer des Mietverhältnisses. Sofern das Mietverhältnis lediglich einige Wochen dauern soll, wird in aller Regel von einer „Vermietung zu anderen als zu Wohnzwecken“ auszugehen sein. Demgegenüber wird von einer Wohnungsnutzung anzunehmen sein, wenn der Mietvertrag für einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten oder länger abgeschlossen wird (vgl. VG München, Urteil vom 29.07.2015 – M 9 K 14.5596; Bay VGH, Beschluss vom 04.09.2013  – 14 ZB 13.6). Insbesondere in den Fällen in denen eine Vermietung für 2-4 Monate erfolgt, wird des neben der zeitlichen Dauer auf das tatsächliche Nutzungskonzept so wie die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommen. Sofern das Nutzungskonzept lediglich die flexible und vorübergehende Unterkunft ohne die Verlagerung des Lebensmittelpunktes des Haushaltes des Mieters vorsieht, ist eine (verbotene) Zweckentfremdung des Wohnraums gegeben. Ein Kriterium ist hierbei die Frage, ob der Mieter die Möglichkeit zu eigenständigen Lebensführung hat. Fehlt in den Räumlichkeiten etwa eine eigene Kochmöglichkeit oder ein eigener Sanitärbereich, spricht dies gegen eine Nutzung zu Wohnzwecken.

In der Praxis wird es daher darauf ankommen, unter Berücksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalls zu bestimmen, ob das Nutzungskonzept auf eine Verlagerung des Lebensmittelpunktes des Mieters ausgelegt ist.

Dr. Tobias Junker
Rechtsanwalt
1. September 2016

von Dr. Tobias Junker

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