2014
Immobilie // Bau

Nordrhein-Westfalen: Anstieg der Grunderwerbsteuer auf 6,5 % ab dem 01.01.2015

Wer eine Immobilie in Nordrhein-Westfalen erwerben möchte, sollte den notariellen Kaufvertrag möglichst noch bis einschließlich 31.12.2014 schließen. Ab dem 01. Januar 2015 soll die Grunderwerbsteuer von derzeit 5 % auf 6,5 % steigen. So jedenfalls haben es unlängst die Landtagsfraktionen der SPD und Grünen, die im Landtag die Mehrheit stellen, entschieden. Der Landtag muss die Gesetzesänderung noch beschließen.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis, sowie u.a. nach übernommenen Verbindlichkeiten (z.B. Hypotheken in valutierter Höhe, Rentenschuld), bei dem Erwerb eines Erbbaurechts nach den auf die Laufzeit kapitalisierten Erbbauzinsen. Wichtig ist auch, dass die Gebäudeerrichtungskosten ebenfalls maßgeblich sind, sofern Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück im bebauten oder noch zu bebauenden Zustand ist (einheitliches Vertragswerk). Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören etwa die Notariatskosten.

Der für die Besteuerung maßgebliche Zeitpunkt ist der Tag, an dem der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wird. Wenn der Notartermin also noch am Silvestertag 2014 stattfindet, fallen nur 5 % Grunderwerbsteuer an, danach dann der erhöhte Satz. Folglich ist der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten (Besitzübergang/Wirtschaftlicher Übergang), der Zahlung des Kaufpreises und der Eintragung in das Grundbuch, auch wenn dies alles zum Zeitpunkt einer bereits erhöhten Besteuerung erfolgt, irrelevant.

Folgende Sonderkonstellationen sind zu berücksichtigen: Wenn der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung steht, die nicht vom Willen eines Einzelnen abhängt (sog. Potestativbedingung), gilt für die Besteuerung ebenfalls das Datum des Vertragsschlusses. Hier sei das Beispiel genannt, dass die Wirksamkeit des Erwerbsvorgangs davon abhängig gemacht wird, dass für das Grundstück eine Baugenehmigung erteilt wird.

Anders stellt es sich dar, wenn das Grundstück etwa durch einen Minderjährigen erworben oder der Kaufvertrag durch einen vollmachtlosen Vertreter abgeschlossen wird. In diesen Fällen ist für die Besteuerung der Tag der Genehmigung des Vertrages maßgeblich, also nicht der Tag der notariellen Beurkundung.

Im Falle einer nachträglichen Aufhebung (etwa durch Rücktritt) besteht die Möglichkeit, einen Antrag auf Nichtfestsetzung bzw. Aufhebung der Steuerfestsetzung zu stellen. Ein bereits ergangener Steuerbescheid kann aufgehoben und eine bereits gezahlte Steuer – in der im Zuge des Erwerbsvorgangs festgesetzten Höhe - erstattet werden.   

David Poschen
Rechtsanwalt

Referent: David Poschen

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