2009
Immobilie // Bau

Bauforderungssicherungsgesetz

Am 1. Januar 2009 ist das geänderte Bauforderungssicherungsgesetz in Kraft getreten, welches die Vorschriften über die Sicherung von Bauforderungen (GSB) in der bis dahin gültigen Fassung abgelöst hat. Das Gesetz weist nunmehr lediglich noch zwei Paragraphen auf.

Diese lauten wie folgt:

§ 1

(1) Der Empfänger von Baugeld ist verpflichtet, dass Baugeld zur Befriedigung solcher Personen, die an der Herstellung oder dem Umbau des Baues aufgrund eines Werk-, Dienst- oder Kaufvertrags beteiligt sind, zu verwenden. Die Verpflichtung nach Satz 1 hat auch zu erfüllen, wer als Baubetreuer bei der Betreuung des Bauvorhabens zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigt ist. Eine anderweitige Verwendung des Baugeldes ist bis zu dem Betrag statthaft, in welchem der Empfänger aus anderen Mitteln Gläubiger der bezeichneten Art bereits befriedigt hat.

(2) Ist der Empfänger selbst an der Herstellung beteiligt, so darf er das Baugeld in Höhe des angemessenen Wertes der von Ihm erbrachten Leistungen für sich behalten.

(3) Baugeld sind Geldbeträge,

1. die zum Zweck der Bestreitung der Kosten eines Baues oder Umbaues in der Weise gewährt werden, dass zur Sicherung der Ansprüche des Geldgebers eine Hypothek oder Grundschuld an dem zu bebauenden Grundstück dient oder die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück erst nach gänzlicher oder teilweiser Herstellung des Baues oder Umbaues erfolgen soll, oder

2. die der Empfänger von einem Dritten für eine im Zusammenhang mit der Herstellung des Baues oder Umbaues stehende Leistung, die der Empfänger dem Dritten versprochen hat, erhalten hat, wenn an dieser Leistung andere Unternehmer (§ 14 des BGB) aufgrund eines Werk-, Dienst- oder Kaufvertrags beteiligt waren. Beträge, die zum Zwecke der Bestreitung der Kosten eines Baues oder Umbaues gewährt werden, sind insbesondere Abschlagszahlungen und solche, deren Auszahlung ohne nähere Bestimmung des Zweckes oder Verwendung nach Maßgabe des Fortschrittes des Baues oder Umbaues erfolgen soll.

(4) Ist die Baugeldeigenschaft oder die Verwendung des Baugeldes streitig, so trifft die Beweislast den Empfänger.

§ 2

Baugeldempfänger, welche ihre Zahlungen eingestellt haben oder über deren Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist und deren in § 1 Abs. 1 bezeichnete Gläubiger zur Zeit der Zahlungseinstellung oder der Eröffnung des Insolvenzverfahrens benachteiligt sind, werden mit Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft, wenn sie zum Nachteil der bezeichneten Gläubiger den Vorschriften des §1 zuwidergehandelt haben.

Praktische Bedeutung:

Der Begriff des Baugeldes ist im Verhältnis zu den Vorschriften des alten Bauforderungssicherungsgesetzes (GSB) wesentlich erweitert worden. Baugeld liegt auch dann vor, wenn der Empfänger Geldbeträge von einem Dritten für versprochene Bauleistungen, an denen nicht nur er selbst, sondern auch andere Unternehmen beteiligt sind, erhalten hat. Wer Baugeldempfänger sein kann, ist bisher umstritten. In jedem Fall gehören Bauherren, Baubetreuer und Generalunternehmer dazu, da sie betreuende Funktion in Bezug auf das Baugeld übernehmen. Ob auch Nachunternehmer, die nur einen Teil des Baues ausführen und zu diesem Zwecke Subunternehmer einsetzen unter dem Begriff des Baugeldempfängers fallen, ist streitig. Im Zweifelsfall sollte vorsorglich der Baugeldempfängerbegriff eher weit aufgefasst werden.

Baugeldgläubiger können Bauunternehmer, Architekten, Statiker, Bauleiter, Baubetreuer, Projektsteuer, Generalunternehmer- und Übernehmer sowie Lieferanten etc. sein.

Es besteht die Verpflichtung, die empfangenen Baugelder zweckentsprechend zu verwenden. Sie sind daher vor dem Zugriff Dritter zu schützen. Das Sicherste ist die Einzahlung des Baugeldes auf Treuhänderkonten, was allerdings regelmäßig mit einem erheblichen Verwaltungsaufwand verbunden ist.

Wird gegen die Vorschriften des Bauforderungssicherungsgesetzes verstoßen, können diejenigen, die als rechtsgeschäftliche Vertreter des Schuldners tätig geworden sind, d. h. auch leitende Mitarbeiter des Baugeldempfängers zur Verantwortung gezogen werden, wenn sie tatsächlich die Gewalt über das Baugeld hatten. Sie können sich u. U. schadensersatzpflichtig machen. § 2 Forderungssicherungsgesetz enthält darüber hinaus eine strafrechtliche Regelung.

Dr. Petra Christiansen-Geiss
Rechtsanwältin

Referent: Dr. Petra Christiansen-Geiss

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