2019
Immobilie // Bau

Änderungen eines Grundstückskaufvertrages / Bauträgervertrages ohne Notar möglich?

In einer jüngst veröffentlichten Entscheidung vom 14.09.2018 (BGH, V ZR 213/17 - IBRRS 2018, 3095) hat sich der BGH mit eben dieser Frage (erneut) befasst und seine bisherige Rechtsprechung bestätigt.

Wie allgemein bekannt bedarf der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages mit all seinen Bestandteilen, also auch beispielsweise verbunden mit der Verpflichtung des Verkäufers ein Gebäude zu errichten (Bauträgervertrag), der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Das gilt grundsätzlich auch für Vereinbarungen, die nachträglich den Vertragsinhalt ändern, soweit es nicht lediglich um die Beseitigung von unvorhergesehenen Abwicklungsschwierigkeiten geht und durch die Änderung die wechselseitigen Verpflichtungen nicht wesentlich verändert werden (st. Rspr. vgl. z.B. BGH, NJW 1986, 2759; NJW 2001, 1932).
Die Beurkundungspflicht soll nach dem Willen des Gesetzgebers verschiedenen Zwecken dienen: Sie soll den Beweis über die Art und den Inhalt der Vereinbarungen sichern, den Veräußerer und Erwerber vor übereilten Verträgen bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäfts hinweisen und ihnen durch die Mitwirkung des sachkundigen und unparteiischen Notars die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung eröffnen (Beweisfunktion; Warn- und Schutzfunktion). Mit dem Beurkundungsverfahren und den dabei dem Notar auferlegten Prüfungs- und Belehrungspflichten soll sichergestellt werden, dass der Inhalt der Urkunde dem Willen der mit der rechtlichen Tragweite vertraut gemachten Beteiligten entspricht (Gewährsfunktion) (BGH, IBRRS 2018, 3095 Rn. 12 m. w. N.).

Entsprechend der schon vom Reichsgericht vertretenen Auffassung (RG, Warn 1911, Nr. 226) hat der BGH in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass Grundstückskaufverträge nach der (bindend erklärten) Auflassung formlos (also ohne erneute notarielle Beurkundung) geändert werden können, weil die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung mit der Auflassung erfüllt sei und deshalb nicht mehr bestehe (BGH a.a.O. Rn. 6 m. w. N.).

Der BGH stellt nun fest, dass seine Auffassung massive Kritik in der Literatur und vereinzelt auch in der Rechtsprechung gefunden hat. Der Senat listet umfangreich auf, wer sich im Einzelnen kritisch geäußert hat. Die Zitatenliste liest sich wie das „who is who“ der Kommentarliteratur zum BGB. Ergänzt wird die Auflistung durch zahlreiche Aufsätze (BGH, a.a.O. Rn. 7).

Der BGH fast die Auffassung seiner Kritiker zusammen:

Die Schutzbedürftigkeit von Verkäufer und Käufer, insbesondere bei Bauträgerverträgen habe sich seit den Zeiten des Reichsgerichts grundlegend geändert. Der historische Gesetzgeber sei davon ausgegangen, dass die Auflassung nicht zusammen mit dem schuldrechtlichen Grundgeschäft beurkundet, sondern vor dem Grundbuchamt erst dann erklärt werde, wenn die wechselseitigen Verpflichtungen im Übrigen erfüllt worden seien. Die Auflassung sei nach vollzogener Erfüllung aller übrigen Verpflichtungen der „Schlusspunkt“ eines Grundstücksgeschäfts gewesen und habe damit auch die Bestätigung der Richtigkeit aller zwischen den Parteien getroffenen Abreden enthalten. Heute habe die Auflassung diese Bedeutung aber nicht mehr. Sie werde aus praktischen Gründen und zum Zwecke der Gebührenersparnis regelmäßig in die Kaufvertragsurkunde aufgenommen. Zum Schutz des Verkäufers seien verfahrensrechtliche Gestaltungen entwickelt worden, durch die trotz erklärter Auflassung der Eigentumsübergang auf den Käufer vor Kaufpreiszahlung verhindert werde (Auflassung mit Vorlagesperre; Auflassung ohne Eintragungsbewilligung). Könne eine Vertragsänderung nach Auflassung formfrei vereinbart werden, sei dies mit den Zwecken des § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB, insbesondere dem bezweckten Übereilungsschutz, nicht vereinbar. Der Anspruch auf Eigentumsverschaffung sei mit der Auflassung nicht erloschen (§ 362 Abs. 1 BGB), sondern bestehe bis zum Eigentumsübergang fort.

Den BGH überzeugt diese Kritik nicht. Die Parteien bedürfen nach Auffassung des Senats des Schutzes nicht mehr, wenn der Zweck des §§ 311 b Abs. 1 S. 1 BGB erreicht ist. Hiervon sei auszugehen, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen von Veräußerer und Erwerber beurkundet worden sind und diese zudem die für die angestrebte Rechtsänderung erforderlichen (dinglichen) Erklärungen in bindender Form abgegeben haben. Das sei der Fall, wenn die Auflassung bindend geworden ist.

Gemäß § 873 Abs. 2 BGB sind die Beteiligten vor der Eintragung an die Einigung (Auflassung) nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

Ist dies gegeben, so haben die Vertragsbeteiligten ihre jeweiligen Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht. Dafür mache es -so der BGH- keinen Unterschied, ob die Auflassung, wie heute regelmäßig, zusammen mit dem Kaufvertrag oder, wie früher, später beurkundet wird. Die für den Eintritt der Bindung nach § 873 Abs. 2 BGB einzuhaltenden Förmlichkeiten, insbesondere die Belehrung über die Bedeutung der Auflassung durch den beurkundenden Notar, gewährleiste, dass nicht übereilt und leichtfertig über die Rechte an Grund und Boden verfügt werde.

Der BGH räumt allerdings ein, dass auch mit einer bindend gewordenen Auflassung noch keine Erfüllung im Sinne von § 362 BGB eingetreten ist. Unter „Leistung“ ist in dieser Vorschrift regelmäßig nicht die Leistungshandlung, sondern der Leistungserfolg zu verstehen. Seine Eigentumsverschaffungspflicht hat der Veräußerer deshalb erst mit der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch erfüllt.

Der BGH differenziert sodann aber zwischen der Erfüllung im Sinne des § 362 Abs. 1 BGB und der Erfüllung im Sinne der Formbedürftigkeit nachträglicher Änderungen. Für Letztere komme es nur auf die Leistungshandlungen und darauf, dass diese unwiderruflich erbracht sind, an. Die Eintragung des neuen Eigentümers sei eine behördliche Tätigkeit die die Vertragsparteien aus Rechtsgründen nicht besorgen können. Mit der bindend gewordenen Auflassung haben Veräußerer und Erwerber deshalb alles getan, quasi einen Automatismus in Gang gesetzt, um den Eigentumswechsel zur Eintragung zu bringen. Das rechtfertigt nach Auffassung des Senats, den Schutzzweck des § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB als erreicht anzusehen und weitere Vereinbarungen der Parteien, sofern durch sie nicht Erwerbs- oder Veräußerungspflicht geändert oder neu begründet werden, von der Beurkundungspflicht auszunehmen.

Der BGH verweist darauf, dass dann, wenn Vereinbarungen nach bindend gewordener Auflassung der Form des § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB unterlägen, dies zudem der Klarheit und Rechtssicherheit im Rechtsverkehr abträglich sei. Der Formmangel bei nachträglichen Änderungen eines Grundstückskaufvertrages führe im Zweifel gemäß § 139 BGB zur Nichtigkeit des Vertrages mit allen Nebenabreden (§ 124 BGB). Bis zur Klärung dieser Frage bestünde Unsicherheit über die Wirksamkeit des schuldrechtlichen Kausalgeschäfts. Der Vertrag könnte auch nicht, soweit er wegen der nachträglichen Änderung insgesamt formunwirksam wäre, geheilt werden. Die Formnichtigkeit des Grundstückskaufvertrages ergreift zwar nicht die mitbeurkundete Auflassung und die Heilung tritt nach § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB auch dann ein, wenn die Auflassung nicht nach den schuldrechtlich getroffenen Vereinbarungen, sondern mit ihnen zugleich beurkundet wird. Diese Wirkung hat die vor formloser Änderung des Grundstückskaufvertrages erklärte Auflassung aber, anders als im Schrifttum teilweise angenommen, nicht, weil sie nicht in Erfüllung der formnichtigen Vereinbarung erfolgt sein kann. Die heilende Wirkung von Auflassung und Eintragung erstreckt sich nur auf die Gesamtheit der vertraglichen Vereinbarungen, die bei der Auflassung Inhalt des Vertrages waren.

Die bindend gewordene Auflassung bilde -so der BGH- auch dann eine zeitliche Zäsur, ab der nachträgliche Änderungen eines Grundstückskaufvertrages formlos möglich sind, wenn der Vollzug der Auflassung durch Anweisungen der Kaufvertragsparteien an den Notar vorübergehend gesperrt ist. Regelmäßig wird -um den Verkäufer zu schützen- vereinbart, dass der Notar eine Treuhandtätigkeit dahin übernimmt, dass die Eintragung des Eigentumswechsels erst beantragt werden kann, wenn die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen worden ist. Alternativ wird vereinbart, dem Käufer und dem Grundbuchamt keine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift der Urkunde zu erteilen die Auflassung enthält. Solche Abreden ändern nach Auffassung des BGH nichts daran, dass die Auflassung ohne Vorbehalt und verbindlich erklärt wird. Nur so könne sie ihren Zweck, zu dem Eigentumsübergang zu führen, erfüllen.

Der BGH sieht daher weder überwiegende noch schlechthin zwingende Gründe für eine Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung. Die Praxis habe sich darauf eingerichtet. Unzuträglichkeiten in der praktischen Anwendung seien nicht bekannt geworden. An der formfreien Abänderbarkeit von Grundstückskaufverträgen nach der Auflassung sei deshalb auch im Interesse der Kontinuität der Rechtsprechung und der Rechtssicherheit festzuhalten.

Dem ist mit Nachdruck zuzustimmen. Man mag sich gar nicht ausmalen, welche Konsequenzen es gehabt hätte, hätte der BGH sich der Auffassung seiner Kritiker angeschlossen. Gerade im Bauträgergeschäft ist es an der Tagesordnung, dass die Parteien nach Vertragsschluss während der Bauzeit zahlreiche Änderungen bezüglich der zu erbringenden Bauleistung vereinbaren. Das reicht von geänderten Sanitärobjekten bis hin zum möglicherweise erst nachträglich genehmigten Dachausbau. Die Parteien wären Dauergäste im Notariat, würden derartige Änderungen der Beurkundung bedürfen. Unzählige laufende Bauvorhaben hätten wohl ihre vertragliche Grundlage verloren, wenn der BGH seine Auffassung geändert hätte. Die Folgen wären nicht auszudenken.

Aber auch in der Begründung ist dem BGH zuzustimmen. Die Änderungen beziehen sich nicht mehr auf die Verpflichtung zur Veräußerung oder zum Erwerb eines Grundstücks. Für den Vollzug dieses Rechtsgeschäfts ist den Parteien der Schutz der Beurkundungspflicht zuteil geworden. Es ist nicht ersichtlich, welchen weiteren Schutz die Beurkundung der Änderungen von Details des Bauvorhabens darüber hinaus bieten könnte.

 

Ulrich Dölle
Rechtsanwalt

Referent: Ulrich Dölle

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