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Vorsicht, auch ohne Architektenvertrag kann der Architekt haften

Das Oberlandesgericht Frankfurt hat in seinem Urteil vom 09.04.2015, Aktzeichen 2 U 85/14 (Nichtzulassungsbeschwerde hiergegen wurde am 10.01.2018 vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen) ausgeführt, dass eine Haftung eines Architekten gemäß § 311 Abs. 3 BGB auch dann angenommen werden kann, wenn zwischen dem Architekten und dem Bauherrn kein Vertrag abgeschlossen wurde.

Hintergrund war, dass die Bauherren einen Vertrag mit einem Bauunternehmer geschlossen hatten. Dieser war mit der Planung und Ausführung des Bauvorhabens beauftragt. Im Auftrag des Unternehmers, erstellte der Architekt nach den Wünschen der Bauherren die Pläne. Der Architekt war auch im Rahmen der Durchführung des Bauvorhabens vor Ort. Streitig war zwischen Bauherren und Architekt, ob letzterer als Bauleiter tätig wurde. In jedem Falle ergab sich jedoch aus dem unstreitigen Sachverhalt und der Beweisaufnahme, dass der Architekt allenfalls im Rahmen eines Vertragsverhältnisses mit dem Unternehmer als Bauleiter tätig wurde. Einen Vertrag zwischen Bauherren und Architekt gab es dagegen nicht. Dennoch wurde der Architekt in einem Rechtsstreit in beiden Instanzen (Landgericht und Oberlandesgericht) auf Zahlung von Schadensersatz an den Bauherrn verurteilt. Nach Fertigstellung des Bauvorhabens hatte sich herausgestellt, dass der Keller des neu errichteten Hauses undicht war.

Anspruchsgrundlage für die Verurteilung war § 311 Abs. 3 BGB. Danach kann ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 BGB auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte im besonderen Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.

Nach Ausführungen des Oberlandesgerichtes Frankfurt habe – so das Beweisergebnis – der Architekt besonderes Vertrauen in Anspruch genommen, als im Vorfeld der Errichtung des Kellers von dem Bauherrn Bedenken geäußert worden seien, weil der Keller nicht, wie vereinbart betoniert, sondern nur gemauert wurde. Der Architekt habe erklärt, der Bauherr brauche sich keine Sorgen zu machen, er sei versichert und übernehme sowieso die Haftung. Der Architekt habe zugunsten des Mauerwerks angeführt, dass dies wärmer sei, als Beton und der Schallschutz besser sei. Er habe betont, er sei Fachmann und dadurch habe er bei den Bauherren Vertrauen in seine Fachkunde begründet. Dadurch, dass er erklärt habe, es sei in Ordnung, dass der Keller nicht betoniert würde, selbst wenn keine Drainage erstellt würde, habe er das Vertrauen der Kläger dahingehend begründet, dass entgegen der vertraglichen Vereinbarung eine gleichwertige Ausführung erfolgen würde. Der Architekt habe auch weiterhin Vertrauen darauf begründet, dass er im Baugeschehen als Bauleiter Einfluss auf die Ausführung der Arbeit nehmen würde. Dies gälte – so das Gericht - unabhängig von der Frage, ob er von dem Unternehmer überhaupt mit der Bauleitung beauftragt war oder nicht. Entscheidend sei, dass er faktisch die Aufgaben der Bauüberwachung und Baubetreuung wahrgenommen habe und dadurch ein entsprechendes Vertrauen begründet wurde. Es sei unüblich, dass jemand im Rahmen seiner beruflichen Qualifikation nach Abschluss des eigentlichen Auftrages (hier Entwurfsplanung) ohne weitere vertragliche Absprache und ohne erkennbaren Grund, Tätigkeiten entfalte.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichtes Frankfurt führte das vom Architekten begründete Vertrauen auch zu einer erheblichen Beeinflussung von Vertragsverhandlungen. Dabei geht der Senat davon aus, dass Vertragsverhandlungen nicht nur die Verhandlungen zum Abschluss des übergeordneten Schuldverhältnisses sind, sondern alle Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, eine vertragliche Einigung herbeizuführen. Deshalb steht der Anwendung des § 311 Abs. 3 BGB nicht entgegen, dass der eigentliche Bauwerksvertrag bereits abgeschlossen war, als der Architekt tätig wurde. Das Gericht stellt in dem Zusammenhang darauf ab, dass der Architekt, als von den Bauherren gerügt wurde, dass anstelle des vertraglich vereinbarten Betonkellers nunmehr gemauerte Wände erstellt wurden, zugunsten des Unternehmers Verhandlungen führte, mit dem Ziel, die Bauherren zu einer Änderung der bauvertraglichen Vereinbarungen bzgl. des Kellergeschosses zu bewegen. Diese ließen sich darauf ein.

Im Weiteren habe der Architekt dann das in ihn gesetzte Vertrauen nicht gerechtfertigt, sondern habe es unterlassen daraufhin zu wirken, dass eine ordnungsgemäße Abdichtung in Form einer schwarzen Wanne erfolgte. Statt auf die Unregelmäßigkeiten bei der Abdichtung hinzuweisen, habe er eine Rohbaufertigstellungsanzeige im Namen der Unternehmung erstellt und unrichtigerweise bestätigt, dass der Rohbau und damit auch der Keller nach den technischen Baubestimmungen errichtet worden sei. Die eingetretenen Schäden seien Folge der Entscheidung für einen gemauerten Keller und der unterbliebenen Mängelrüge im Hinblick auf das in den Architekten gesetzte Vertrauen.

Hinweis
In der Regel haftet der Architekt dem Bauherrn nicht unmittelbar, wenn er mit diesem kein Vertrag geschlossen hat. Besteht nur ein Vertrag zwischen Bauherrn und Unternehmen sowie Unternehmen und Architekt, dann kann der Architekt nur durch den Unternehmer in Anspruch genommen werden. Der vorliegende Fall ist eine Ausnahme. Sie zeigt allerdings, dass bei den Tätigkeiten des Architekten Vorsicht geboten sein kann. Insbesondere gilt dies für Bemerkungen gegenüber dem Bauherrn, die diesen zu Vertragsänderungen mit dem Unternehmer bewegen können. Allerdings muss für eine Inanspruchnahme durch den Bauherrn in jedem Falle ein besonderes Vertrauen des Bauherrn in die Ausführungen des Architekten begründet worden sein.

Dr. Petra Christiansen-Geiss
Rechtsanwältin
6. Juli 2018

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