Tätigkeitsgebiet Immobilie // Bau

Reservierungsgebühr beim Grundstückskaufvertrag - Ohne Notar oft unwirksam

Bekannt ist die Thematik aus der Praxis von Maklern, die vom Kaufinteressenten eine Reservierungsgebühr verlangen. Als Gegenleistung wird meist versprochen, dass Objekt für eine gewisse Zeit auf dem Markt nicht weiter anzubieten, also für den Interessenten zu reservieren. Kommt es zum Kaufvertragsabschluss, so wird die gezahlte Reservierungsgebühr gewöhnlich auf die geschuldete Maklercourtage angerechnet.
Solche Vereinbarungen können unwirksam sein, wenn sie der notariellen Beurkundung gemäß § 311 b BGB bedürfen. Die Vorschrift bestimmt zunächst nur, dass ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Nach dem Wortlaut wäre also ein Vertrag über die Reservierung eines Grundstücks (also den „Nichtverkauf“ für eine gewisse Zeit) nicht beurkundungspflichtig, denn darin verpflichtet sich ja niemand zur Veräußerung oder zum Erwerb des Grundstücks.

Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung ist es, die Beteiligten eines Grundstückskaufvertrages vor übereiltem Handeln zu schützen und dafür Sorge zu tragen, dass den Kaufvertragsparteien durch den Notar die hinreichende Belehrung zuteil wird, um zu verstehen, was sie miteinander vereinbaren.

Das Ziel der gesetzlichen Regelung würde unterlaufen, wenn eine Partei, die eine Reservierungsgebühr gezahlt hat, sich losgelöst von den Erläuterungen des Notars, alleine durch den drohenden Verlust der gezahlten Reservierungsgebühr veranlasst sieht, den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Aus diesem Grund hat die Rechtsprechung seit langem das Formerfordernis der notariellen Beurkundung auch für solche Vereinbarungen angenommen, die für den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und so einen Druck bzw. Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb begründen (BGH, 1980, 829; BGH, 1990, 390; BGH, NJW-RR 2008, 824).

Solche ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile nimmt die Rechtsprechung regelmäßig an, wenn die Reservierungsgebühr einen Betrag von 10% der üblichen Maklercourtage überschreitet. Beträgt der Verkaufspreis beispielsweise 500.000 € und die ortsübliche Maklercourtage 3,75%, so liegt die maximale Höhe einer Reservierungsgebühr bei 1.875 €. Eine Vereinbarung, die einen höheren Betrag vorsieht, ist nichtig, wenn sie nicht notariell beurkundet ist. Sie ist ohne Beurkundung auch  nicht etwa bis zu einem Betrag von 10% der üblichen Maklercourtage wirksam.

Die Rechtslage betrifft aber nicht nur Reservierungsvereinbarungen zwischen Kaufinteressent und Makler. Die Regelung trifft in gleicher Weise auch Vereinbarungen zwischen dem Verkäufer und dem Kaufinteressenten. Das hat das Landgericht Frankfurt bestätigt (Urteil vom 21.12.2017. AZ: 2-07 280/17 - IBRRS 2018, 2564). In dem entschiedenen Fall hatte der Verkäufer mit dem Käufer eine Reservierungsgebühr (Bindungsentgelt) i.H.v. 25.000 € vereinbart bei einem Kaufpreis i.H.v. 1.350.000 €. Da es nicht zum Kaufvertragsabschluss kam - die Gründe sind zwischen den Parteien streitig geblieben - forderte der Kaufinteressent die gezahlten 25.000 € zurück. Das Landgericht Frankfurt gab ihm Recht unter Hinweis auf die oben genannte Rechtsprechung.

Ulrich Dölle
Rechtsanwalt
20. August 2018

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