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Mängelansprüche beim Kauf gebrauchter Immobilien

Wann war der Marder zuletzt im Haus?

„Gekauft wie gesehen“, „im vorhandenen Zustand“, „unter Ausschluss der Rechte für Sachmängel“, so oder so ähnlich lauten die Formulierungen in Grundstückskaufverträgen, mit denen der Verkäufer seine Haftung für Mängel der Kaufsache auszuschließen versucht.

Das ist durchaus nachvollziehbar, denn das Gesetz verpflichtet den Verkäufer die Kaufsache frei von Sach-und Rechtsmängeln zu verschaffen. Dabei unterscheidet das Gesetz nicht zwischen neuen und gebrauchten Gegenständen (§ 433 Abs.1 S.2). Dass das Gesetz es aber gleichwohl für zulässig hält, die Rechte des Käufers wegen eines Mangels auszuschließen oder zu beschränken, ergibt sich mittelbar aus § 444 BGB. Hier heißt es, dass sich der Verkäufer auf einen solchen Ausschluss nicht berufen kann, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Die Rechtsprechung hat seit jeher anerkannt, dass das Interesse des Verkäufers auf Ausschluss der Mängelhaftung (Ausschluss der Gewährleistung), jedenfalls für gebrauchte Sachen, anzuerkennen ist. Der BGH hat es sogar als ein Gebot der wirtschaftlichen Vernunft bezeichnet, die Gewährleistung für eine gebrauchte Kaufsache auszuschließen (BGH, NJW 1966, 1070; wörtlich für eine gebrauchte Immobilie auch: Brandenburgisches OLG, Urteil vom 7.8.2008 - 5 U 63/07- openjur).

Wann liegt nun überhaupt ein Mangel im Sinne des Gesetzes vor? Schützt der Gewährleistungsausschluss den Verkäufer, so dass er mit einer entsprechenden Vereinbarung aus dem Schneider ist? Unter welchen Umständen kann der Käufer gleichwohl Ansprüche geltend machen? Wann liegt insbesondere Arglist im Sinne des § 444 BGB vor?

Mangel der Kaufsache im Sinne des BGB

Den Begriff des Sachmangels definiert § 434 BGB in 3 Stufen:

1. Entscheidend und damit auf der obersten Stufe stehend ist die Übereinstimmung der Kaufsache, mit der von den Vertragsparteien vereinbarten Beschaffenheit. In erster Linie vereinbaren also Käufer und Verkäufer, welche Eigenschaften die Kaufsache haben soll und haben muss. Hat die Kaufsache eine Eigenschaft nicht, die die Parteien als Sollbeschaffenheit vereinbart haben, so ist die Sache mangelhaft. Es kommt dabei nicht darauf an, dass die Beschaffenheitsvereinbarung etwa eine besonders wertsteigernde Eigenschaft beschreibt. Als Beschaffenheitsvereinbarung kommt auch in Betracht, dass sich die Kaufsache in einem besonders schlechten Zustand befinden darf.

2. Haben die Parteien eine Beschaffenheit nicht vereinbart, so ist die Kaufsache frei von Mängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet

oder

3. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen gleicher Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (siehe dazu BGH, BauR 2018, 1116).

Zur „Beschaffenheit“ gehören dabei alle Eigenschaften der Kaufsache, die ihr selbst anhaften. Insbesondere gehören hierzu natürlich technische Eigenschaften (z.B. Dichtigkeit des Kellers). Daneben kann eine Beschaffenheit aber auch eine Beziehung der Sache zur Umwelt sein, wenn sie nach der Verkehrsauffassung Einfluss auf die Wertschätzung der Sache hat. Im Sinne der letztgenannten Variante ist als Beschaffenheit sogar der Umstand  angesehen worden, dass eine WEG-Gemeinschaft tiefgreifend zerstritten war (OLG Düsseldorf, MittRhNotK 1997, 29) oder auch schikanöses Verhalten eines Nachbarn (OLG Frankfurt a.M., BauR 2005, 1821; BGH, NJW 1991, 1673).

Haftungsausschluss durch Kenntnis des Käufers

Ganz gleich worin der Mangel im vorbeschriebenen Sinne auch besteht, die Haftung des Verkäufers für einen solchen Mangel ist ausgeschlossen, wenn der Verkäufer den Käufer über den Mangel wahrheitsgemäß unterrichtet hat. Das ergibt sich aus § 442 Abs. 1 S. 1 BGB: Die Rechte des Käufers wegen eines Mangel sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. In diesem Fall gibt es auch keine Veranlassung für eine Haftung, denn der Käufer trifft seine Kaufentscheidung im Wissen darüber, dass der Mangel vorhanden ist und ist daher nicht schutzwürdig. Man nennt diese Form des Haftungsausschlusses auch Haftungsausschluss auf der Tatbestandsebene. Der Haftungsausschluss knüpft eben an den Tatbestand der Wissensvermittlung über den Mangel an. Der Haftungsausschluss kann auf zweierlei Weise erfolgen: Entweder vereinbaren die Parteien, dass der Kaufgegenstand mit dem offengelegten Mangel behaftet sein darf, treffen also eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung (dann schon kein Mangel, weil die Kaufsache der vereinbarten Beschaffenheit entspricht) oder der Verkäufer teilt die Mängel innerhalb oder auch außerhalb der Kaufvertragsurkunde (aber vor Vertragsschluss) dem Käufer mit (dann keine Haftung wegen § 442 Abs.1 S.1 BGB). In diesem Fall ist auf die Beweisbarkeit der Mitteilung besonderer Wert zu legen.

Für die Kenntnisverschaffung reicht es allerdings nicht aus, wenn der Verkäufer dem Käufer Unterlagen übergibt, aus denen sich die zu offenbarenden Umstände erschließen lassen, wenn die übergebene Sammlung von Unterlagen nur der allgemeinen Information dienen soll, ohne dass der Verkäufer die berechtigte Erwartung hegen kann, der Käufer werde sie nach Hinweisen auf Mängel durchsuchen (BGH, Urteil v. 11.11.2011 – V ZR 245/10).

Ist dem Käufer in Folge grober Fahrlässigkeit ein Mangel unbekannt geblieben, kann er die Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Die Fälle, in denen der Verkäufer die Haftung durch Mitteilung eines Mangels ausgeschlossen hat, erweisen sich in der Praxis als weitgehend unproblematisch. Hier entsteht relativ selten Streit, es sei denn, die Mitteilung war beschönigend.

Haftungsausschluss auf der Rechtsfolgeseite

Der zuvor beschriebene Haftungsausschluss betrifft nur die Fälle, in denen ein Mangel dem Käufer mitgeteilt worden ist. Der Verkäufer hat aber ein Interesse daran, die Haftung auch für solche Mängel auszuschließen, die ihm und damit im Zweifel auch dem Käufer, unbekannt sind. Darauf zielen die Regelungen ab, wie sie eingangs oben beschrieben wurden. Es werden also Formulierungen verwandt, mit denen die Haftung bei oder anders gesagt die Rechtsfolge von Sachmängeln ausgeschlossen wird.

Obwohl der Käufer einen Mangel nicht kennt und die Haftung auch nicht dadurch ausgeschlossen ist, dass die mangelhafte Beschaffenheit als Sollbeschaffenheit vereinbart wurde, sollen die Rechte des Käufers wegen eines auftretenden Sachmangels ausgeschlossen sein. Die Rechtsfolgen eines solchen Mangels, nämlich die Haftung des Verkäufers, sollen nicht eintreten. Entsprechende Regelungen nennt man daher Haftungsausschlüsse auf der Rechtsfolgeseite. Derartige Regelungen sind grundsätzlich wirksam. Sie finden ihre Grenze in den Bestimmungen des § 444 BGB, also da, wo der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für Beschaffenheit der Kaufsache übernommen hat. In diesen Fällen kann der Verkäufer sich, wie dargestellt, nicht auf einen Haftungsausschluss oder eine Haftungseinschränkung berufen.

Haftung wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels

Der Vorwurf „arglistigen Verhaltens“ beinhaltet im allgemeinen Sprachgebrauch ein gravierendes Unwerturteil. Ein solches Verhalten wird nicht selten mit Betrug gleichgesetzt. Wer arglistig handelt, der handelt verwerflich und unredlich. Vor diesem Hintergrund könnte man geneigt sein, anzunehmen, dass Fälle der arglistigen Täuschung eher selten sind. Tatsächlich sind die Fälle arglistiger Täuschung die häufigsten Fälle, mit denen die Rechtsprechung sich im Zusammenhang mit der Haftung für Mängel gebrauchter Immobilien zu beschäftigen hat.

Das liegt in erster Linie daran, dass der rechtliche Begriff der arglistigen Täuschung bzw. hier des arglistigen Verschweigens, mit dem des allgemeinen Sprachgebrauchs nicht identisch ist. Arglist im Rechtssinne erfasst nicht nur ein Handeln des Verkäufers mit betrügerischer Absicht, sondern auch ein Verhalten, welches auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „für Möglichhaltens und Inkaufnehmens“ reduziert ist.

Der Arglistvorwurf im Sinn des § 444 BGB ist gegeben, wenn der Verkäufer 1. die den Mangel begründenden Umstände für möglich hält, ohne dass es darauf ankommt, ob er diese Umstände rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnet und 2. damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr., vgl.: BGH, NJW 2007, 835). Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob das arglistige Verhalten für den Kaufentschluss des Käufers tatsächlich ursächlich geworden ist. Der Vorwurf der Arglist im Sinne des § 444 BGB enthält damit -so ausdrücklich die Rechtsprechung- keinen Vorwurf moralisch minderwertigen Verhaltens (BGH, NJW-RR 2012, 1078). Ein Betrug im strafrechtlichen Sinne erfüllt zwar damit regelmäßig den Vorwurf des arglistigen Verhaltens, erforderlich ist ein Betrug im strafrechtlichen Sinne aber nicht.

Entgegen dem Wortlaut des § 444 BGB, der vom „arglistigen Verschweigen“ spricht, umfasst der Arglistvorwurf im Sinne von § 444 BGB selbstverständlich auch die Fälle aktiven Tuns, beispielsweise die Frage nach dem Vorhandensein einer Drainage, wahrheitswidrig bejahen (OLG München, IBRRS 2015, 3272). Auch  handelt arglistig durch positives Tun, wer ins Blaue hinein ohne tatsächliche Anhaltspunkte bzw. Grundlage Erklärungen zur Kaufsache abgibt. Wird dabei nicht offengelegt, dass die Aussage nicht auf Kenntnissen fußt, so hilft es dem Verkäufer auch nicht, wenn er selbst die Richtigkeit des Erklärten annimmt (OLG Hamm, NJW-RR 2009, 68; OLG Brandenburg IMR 2013, 473). Zu den Fällen aktiven Tuns gehört auch die so genannte Verkaufslackierung. Gemeint sind Maßnahmen aller Art, die darauf abzielen, sonst offensichtliche Mängel zu verdecken.

Die Verletzung der Aufklärungspflicht

Der in der Praxis häufigste Fall arglistigen Verschweigens im Sinne von § 444 BGB ist der, bei dem dem Verkäufer vorgeworfen wird, über einen Mangel der Kaufsache nicht aufgeklärt zu haben. Auch wenn die Parteien eines Kaufvertrages jeder für sich gegenteilige Interessen verfolgen, hat der Verkäufer nach der Rechtsprechung ungefragt über solche Umstände aufzuklären, die (1.) den Vertragszweck des Käufers vereiteln können und (2.) daher für dessen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind (insbesondere über verborgene Mängel und Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, welche die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind), (3.) sofern der Käufer die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten darf, es sei denn der Umstand ist einer Besichtigung zugänglich und daher ohne weiteres erkennbar (st. Rspr.).

Anders formuliert: Ein arglistiges Verschweigen ist gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, NJW-RR 2003, 989, 990).

Der Verkäufer muss den Mangel also kennen oder jedenfalls für möglich halten, dass der Mangel gegeben ist. Es ist nicht hinreichend, wenn sich dem Verkäufer das Vorhandensein von aufklärungspflichtigen Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Leichtfertige oder gar grob fahrlässige Unkenntnis des Verkäufers ersetzt seine Kenntnis nicht. Nach der Rechtsprechung soll selbst ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügen, die an die Arglist zu stellen sind (BGH, a.a.O.; siehe auch BGH, Urteil v. 12.4.2013 – V ZR 266/11).

Andererseits liegt bereits ein Sachmangel vor, wenn die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht begründet, auch ohne dass zusätzliche Tatsachen auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten. Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er jedenfalls objektiv arglistig im Sinne von § 444 BGB. Bezogen auf die subjektiven Anforderungen an die Arglist ist es hinreichend, wenn der Verkäufer die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten, dem Verkäufer bekannten Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten. Macht der Verkäufer in einem solchen Fall geltend, er habe (gegebenenfalls irrig) angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, so muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Ihn trifft insoweit die Darlegungslast (BGH, NJW 2018, 389).

Wer als Verkäufer einen Mangel kennt oder sein Vorhandensein für möglich hält und dabei bei verständiger Würdigung davon ausgehen muss, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels den Vertrag nicht oder nur mit anderem Inhalt schließen will, der muss den Käufer wahrheitsgemäß aufklären, sonst haftet er für den Mangel so, als sei ein Gewährleistungsausschluss gar nicht vereinbart worden. Schlimmer noch, im Fall des arglistigen Verschweigens billigt ihm die Rechtsprechung nicht einmal das Recht zu, den Mangel selbst zu beseitigen. Er schuldet in diesem Fall direkt Zahlung von Schadensersatz.

Man kann sich leicht vorstellen, dass die Fälle, in denen der Verkäufer seine Aufklärungspflicht nicht hinreichend nachgekommen ist, durchaus nicht selten sind. Wann im Einzelfall der Käufer Anspruch auf Aufklärung hat, ist immer wieder Gegenstand auch höchstrichterlicher Urteile gewesen. Dabei hat die Rechtsprechung den Pflichtenkreis für den Verkäufer kontinuierlich erweitert. Der Verkäufer ist nicht gehalten das Kaufobjekt vor Vertragsschluss zu untersuchen oder untersuchen zu lassen (wenn dabei ein Mangel entdeckt wird müsste er ihn aber ggf. offenbaren), aber er ist gehalten sein (Ge-) Wissen zu erforschen, was ihm an Mängeln bekannt ist, die offenbarungspflichtig sein könnten. Hat der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Er handelt nur arglistig, wenn er konkrete Umstände kannte, die den Verdacht begründen, die Arbeiten hätten keinen Erfolg gehabt, und diese dem Käufer nicht mitteilt (BGH, IBRRS 2017, 1634).

Im Falle arglistigen Verschweigens riskiert der Verkäufer selbst bei geringfügigen Mängeln, dass der Käufer sogar vom Vertrag zurücktritt und zurecht Schadensersatz verlangt (vgl. BGH, IMR 2006, 25).

Beispiele aus der Rechtsprechung

Aus der großen Fülle von Entscheidungen zur Verletzung von Offenbarungspflichten durch den Verkäufer, sollen nachstehende Beispiele genannt werden:

• Der Verkäufer muss auch ungefragt Auskunft darüber erteilen, dass rostige Stahlträger nur überstrichen wurden, da starker Rostbefall an tragenden Teilen das Entstehen bestimmter Mängel, nämlich Einbußen der Tragfähigkeit der Decke, zur Folge haben kann (OLG München, IMR 2016, 81)
• über das Fehlen einer notwendigen Baugenehmigung muss der Verkäufer ungefragt aufklären. Er darf dabei auch den Sachverhalt nicht bagatellisieren (BGH, NJW 2003, 2380; OLG Brandenburg, - 2.6.16 - 5 U 34/14; OLG Hamm, IMR 2008, 173)
• der Verkäufer hat zu offenbaren, wenn eine vertraglich geschuldete Untersuchung des Bodens in Bezug auf Gründungsmängel unterblieben ist (BGH, ZfIR 2012, 289)
• baurechtswidrige Nutzung einer Immobilie auch ohne Untersagungsverfügung der Behörde (BGH, 27.6.2014 - V ZR 55 /13; BGH, NJW-RR 1988, 1290)
• Fehlen einer gesicherten Zufahrtsmöglichkeit oder Wasserversorgung (BGH, 8.4.2011 - V ZR 185 /10, ZfIR 2011, 657)
• das Verschweigen von Leerständen in einer Mietimmobilie, erhebliche Mietrückstände und drohende wirtschaftliche Schwierigkeiten des Hauptmieters (BGH, NJW 2008, 3699; OLG Celle, NJW-RR 1999,280; BGH, NJW-RR 2003,700)
• das Bestehen einer Baulast, welche die Änderung der äußeren Gebäudegestalt untersagt (BGH, 15.7.2011 -V ZR 171/10)
• Verschweigen einer Mietpreisbindung (BGH, ZfIR 1998,71)
• Verschweigen einer nicht ohne weiteres erkennbaren Gefahr der Überflutung sowie das Fehlen einer Absicherung gegen das Eindringen zu erwartenden Hochwassers (BGH, NJW-RR 1992, 334)
• Verschweigen konkret bekannter Kontaminationen, auch wenn allgemeiner Altlastenverdacht bekannt gegeben wurde (BGH, NJW 2002, 1867)
• das Verschweigen der Verwendung gesundheitsgefährdender Baustoffe (Asbest), auch wenn diese zur Zeit der Errichtung als unbedenklich galten (BGH, ZF IR 2009,560); anders wenn eine Gesundheitsgefährdung durch die Art und Weise der Verwendung zuverlässig ausgeschlossen werden kann (OLG München NJW W-RR 2010,677)
• frühere Nutzung des Grundstücks (vor über 25 Jahren) als Wäscherei, auch wenn dort seitdem ein Lebensmitteleinzelhandel beanstandungsfrei geführt wurde oder die Nutzung als wilde Müllkippe (BGH, NJW 1991,2900); Nutzung als Mülldeponie (BGH, NJW 1992, 1953); Nutzung als Werksdeponie (BGH, NJW 1995, 1549); Nutzung als Tankstelle (BGH, ZfIR 1999, 897); Nutzung als Rangiergelände für den Bahnbetrieb (BGH, ZfIR 2016, 783)
• Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zur Altlastenbeseitigung in der Vergangenheit (OLG Karlsruhe, ZfIR 2009, 29)
• Eintragung des Grundstücks im Altlastenkataster wegen des dadurch begründeten hinreichenden Verdachts (OLG Düsseldorf, NJW 1996, 3284; offengelassen in BGH, NJW 2003, 2380)
• Verdacht auf Holzschäden nach Hinweis eines Verkehrswertgutachters, dass ein Holzschutzgutachten erforderlich sei (OLG Brandenburg, ZfIR 2013, 703)
• konkreter Hausschwammverdacht (BGH, ZNotP 2003, 185; BGH NJW 2012, 3238); auch Hausschwammbefall der vor 25 Jahren behandelt wurde, weil nach der Verkehrsanschauung ein merkantiler Minderwert verbleibt (BGH, DNotZ 1988, 618; BGH, BeckRS 2013, 00849); anders bei behandeltem Hausbockbefall (BGH, DNotZ 2016, 473)
• für den Käufer nicht erkennbare Kellerdurchfeuchtung aufgrund unzureichender Isolierung der Außenwände (OLG Karlsruhe, MittBayNot 2005, 401; OLG Saarbrücken, NJW-RR 2009, 64; OLG Koblenz, NJW-RR 2010, 989; breitflächiges Eindringen von Wasser in flüssiger Form in einen Keller aus den dreißiger Jahren (OLG Hamm, 18.7.2016 - 22 U 161/15)
• Verschweigen der Denkmaleigenschaft (OLG Celle, DNotZ 1988, 702)
• Verschweigen einer nachhaltigen Geruchsbelästigung (BGH, den DNotZ 1988, 618)
• Lärmbelästigung (BGH, MittBayNot 1991, 156)
• bestehen tiefgreifender und den vertragszweckgefährdender Planungen über eine Verkehrsumgestaltung (OLG Frankfurt, NJW-RR 2002, 523)
• vom äußeren Erscheinungsbild abweichende rechtliche Grundstücksgrenzen (LG Dortmund, 26.3.2010 - 6 O 614/07, jurion)
• Angabe des Fertigstellungsjahres eines Gebäudes als Baujahr, ohne Offenlegung des Umstandes, dass der Bau jahrelang im Rohbaustadium stecken geblieben ist (OLG Rostock, OLGR 2009, 934)
• Mitteilung erzielter Mieten unter Versicherung der Richtigkeit ohne gleichzeitigen Hinweis darauf, dass die Angaben kein zutreffendes Bild der Ertragskraft vermitteln, da erhebliche Flächen zu sehr viel niedrigerem Mietzins untervermietet sind (BGH, ZfIR 2013, 501)
• Verschweigen, dass Arbeiten in Eigenleistung ausgeführt wurden die ein baulicher Laie üblicherweise nicht selbst durchführt (OLG Düsseldorf, 9.5.2005 - I-9 U 179/04)
• Fehlen der Standsicherheit einer Grundstücksstützmauer, die in Eigenleistung mit anderen als den nach der statischen Berechnung erforderlichen L-Steinen errichtet wurde (BGH, NotBZ 2016, 414)
• Verschweigen des Umstandes, dass die Mieter eines Anwesens beklagen, dass Schimmelbeseitigungsmaßnahmen des Vermieters/Verkäufers nicht erfolgreich waren (OLG Koblenz, BauR 2015, 1720)

Wann war der Marder zuletzt im Haus?

Last but not least, der Marder(be)fall: Im Jahre 2017 hatte das OLG Hamm (Urteil vom 13.2.2017 - 22 U 104/16) sich mit der Klage des Käufers einer Eigentumswohnung zu befassen, der vortrug, die WEG müsse das Dach des Fünfparteienhauses mardersicher machen und weggefressene Isolierungen ersetzen. Damit sei ein Aufwand von 86.275 € verbunden. Er begehrte die Verurteilung des Verkäufers in Höhe von rund 20.000 €, was seinem Anteil an den Gesamtkosten entspreche. Der Verkäufer könne sich auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen, weil er nicht über einen Marderbefall des Hauses in vorangegangener Zeit aufgeklärt habe.

Tatsächlich hatte es vor dem Verkauf im Januar 2014 wiederholt Probleme mit Mardern im Haus gegeben. Bereits vor dem Jahr 2007 hatte die Eigentümerversammlung Abwehrmaßnahmen beschlossen. Die Sache hatte sich dann beruhigt, bis auf sporadische merkwürdige Geräusche auf dem Dachboden. Im Jahre 2011 war der Verkäufer ausgezogen und hatte seither keine nachweisbaren Erkenntnisse über Marderbefall mehr gewonnen. Im Jahre 2013 schließlich fiel der Bewohnerin einer anderen Wohnung fast eine Zwischendecke auf den Kopf. Hieran hatten sich die Marder zu schaffen gemacht.

Das Gericht entschied, dass ein akuter Marderbefall ein Sachmangel einer Immobilie sei. Dies gelte unabhängig davon, ob der Marder bereits größere Schäden verursacht habe. Ein Marderbefall mache immer Abwehrmaßnahmen erforderlich, die mit Kosten verbunden seien. Ein akuter Marderbefall sei offenbarungspflichtig. Der Verkäufer müsse darauf ungefragt hinweisen.

Das gelte indes nicht für einen Marderbefall der Jahre zurückliege. Im entschiedenen Fall sei ein Marderbefall nur bis zum Jahr 2007 nachweislich festzustellen. Die vernommenen Geräusche auf dem Dachboden hätten auch andere Ursachen haben können. Von der gelösten Zwischendecke, die auf Marderknabbern zurückzuführen war, habe der Verkäufer nichts wissen können, weil er bereits 2011 ausgezogen war. Da nicht bewiesen werden konnte, dass der Verkäufer irgendeine Kenntnis von Marderaktivitäten im Haus nach dem Jahr 2007 hatte, wies das Gericht die Klage ab.

Weiterführende Fragen

Neben den oben angesprochenen Kernthemen der Haftung des Verkäufers, trotz Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses, stellt sich eine Vielzahl von z.T. rechtlich durchaus komplexen Fragen,  die aber im Rahmen dieser Darstellung nicht vertieft erörtert werden können: Wie steht es um die Haftung aus vorvertraglichem Verschulden? Erfasst ein Haftungsausschluss für Sachmängel auch diesen Haftungsgrund (cic)? Erfasst der Haftungsausschluss auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers in einem Exposé oder einer Annonce (dazu aktuell BGH, BauR 2018, 1113)? Wessen Handeln oder Wissen Dritter (Makler, Vertreter etc.) muss sich der Verkäufer als eigenes zurechnen lassen und kann er diesen Kreis begrenzen? Welche Wirkung hat eine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung, wenn daneben ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss vereinbart wird? Ergeben sich Besonderheiten aus den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen, insbesondere beim Vertrag zwischen Unternehmern und Verbrauchern?

All diese Themen sind im Einzelfall sorgsam zu prüfen, um zu einer zutreffenden rechtlichen Würdigung zu gelangen.

Fazit: Due Diligence

Wie gezeigt, kann sich der Verkäufer sowohl auf der Tatbestandsebene als auch auf der Rechtsfolgeseite, vor seiner Inanspruchnahme wegen eines Sachmangels schützen. Der Schutz findet seine Grenzen im Rahmen der Haftung wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels. Die darunter fallenden Sachverhalte sind mannigfaltig, die Rechtsfragen zum Teil anspruchsvoll. Allein die Zahl der Beispielsfälle verdeutlicht, wie praxisrelevant die Thematik ist. Für diejenigen, die sich professionell mit dem Ankauf oder Verkauf von Immobilien befassen (beispielsweise Versicherungen oder Fonds) ist es eine Selbstverständlichkeit, ein Kaufobjekt, sowohl in technischer als auch in steuerlicher, insbesondere aber in rechtlicher Hinsicht prüfen zu lassen. Das gilt für den Verkäufer, ebenso wie den Käufer. Ohne eine solche Prüfung, eine so genannte Due Diligence, wird ein Objekt weder verkauft noch angekauft. Die Durchführung einer solchen Prüfung ist nicht Aufgabe des beurkundenden Notars und schon gar nicht die des Maklers. Erstrecht der Privatmann, der sich nur einmal oder nur gelegentlich mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie befasst, sollte auf die rechtliche Beratung nicht verzichten. Die Schäden, die bei einer rechtlichen Fehleinschätzung oder gar einer unterlassenen rechtlichen Prüfung entstehen können, sind regelmäßig um ein Vielfaches höher, als die Kosten, die mit der rechtlichen Begleitung eines Vertragsschlusses verbunden sind.
 

Ulrich Dölle
Rechtsanwalt
6. August 2018

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