"Nehmen Sie das Kind einfach mit, wenn er bei der Arbeit ist" - Ist dieser anwaltliche Ratschlag strafbar?

Wenn nach einer Trennung ein Elternteil die bisher gemeinsame Wohnung verlassen möchte, ist die erste Frage, die er an den Anwalt richtet meist, ob er die gemeinsamen Kinder an den neuen Wohnort mitnehmen darf und ob er den anderen Elternteil vorher fragen muss.

http://blog.otto-schmidt.de/famrb/2016/09/26/nehmen-sie-das-kind-einfach-mit-wenn-er-bei-der-arbeit-ist-ist-dieser-anwaltliche-ratschlag-strafbar/


Dr. Susanne Sachs
Rechtsanwältin
8. September 2016

weiterlesen

Baukostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung

Wie errechnet man das Architektenhonorar im Falle einer Überschreitung der vereinbarten Baukostenobergrenze ab?

Das Kammergericht hat mit Urteil vom 23. Mai 2013, AZ: 27 U 155/11 (BGH-Beschluss vom 10. Februar 2016, AZ: VII ZR 175/13/Nichtzulassungsbeschwerde wurde zurückgewiesen) ausgeführt, dass dann, wenn die Parteien eines Architektenvertrages eine Baukostenobergrenze als Beschaffenheit vereinbaren ein Mangel vorliegt, wenn die Baukostenobergrenze überschritten wird. Folge ist, dass der Architekt die Differenz, um die die tatsächlichen Kosten die vereinbarten Kosten übersteigen, nicht zusätzlich als anrechenbare Kosten seiner Honorarabrechnung zugrunde legen kann.

Die Überschreitung der Baukostenobergrenze berechtigt den Auftraggeber außerdem zur Kündigung des Planervertrages aus wichtigem Grund.

Das Ergebnis ist, dass der Architekt kein Honorar für nicht erbrachte Leistungen erhält. Für erbrachte Leistungen kann der Architekt nur dann ein Honorar verlangen, wenn sie mangelfrei sind. Selbst bei Mangelfreiheit steht ihm ausnahmsweise kein Honorar zu, wenn der Auftraggeber darlegen und beweisen kann, dass die erbrachte Leistung für ihn nicht brauchbar oder ihm deren Verwertung nicht zumutbar ist.

In dem entscheidenden Fall war zwischen den Parteien geregelt worden, dass die Baumaßnahme 337.000,00 € netto kosten sollte. In der vertraglichen Vereinbarung heißt es: „Diese Baukostenobergrenze gilt für beide Vertragsparteien als Beschaffenheitsvereinbarung“. Die Architekten haben nach Unterzeichnung des Vertrages festgestellt, dass die Einhaltung der Baukostenobergrenze von vornherein nicht möglich war. Es kam zu einer Kündigung des Vertrages zwischen den Parteien aus wichtigem Grund. Die Architekten rechneten in der Folge ihr Architektenhonorar ab, und zwar auf Basis der Kostenberechnung bzw. des Kostenanschlages unter Zugrundelegung der entsprechend höheren Kosten. Dem folgt das Kammergericht nicht. Es stellt fest, dass die Kosten, die oberhalb der Baukostenobergrenze liegen, bei der Berechnung des Honorars nicht berücksichtigt werden können, weil die Überschreitung der Baukostenobergrenze ein Mangel darstellt. Dies hat zur Folge, dass die Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten und vereinbarten Kosten nicht bei der Berechnung des Honorars zugrunde gelegt werden kann. Außerdem stellt nach Auffassung des Kammergerichts die Überschreitung der Baukostenobergrenze einen wichtigen Grund zur Kündigung dar. Eine Aufforderung zur Nachbesserung sei entbehrlich, da im Rahmen eines Vertrages nach der HOAI grundsätzlich keine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ausgesprochen werden muss. Die VOB/B gelte nicht für Architektenverträge. Soweit in Ziffer 8.2 der AVB, die dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag zugrunde liegt, geregelt ist, dass der Kläger trotz Kündigung die vereinbarte Vergütung erhält, wenn aus einem Grund gekündigt wird, den er nicht zu vertreten hat, so liegt hier diese Voraussetzung nicht vor. Wie das Kammergericht ausführt, bezieht sich die Regelung nicht auf ein Verschulden in den typisierten Schuldformen von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Sinne des § 276 BGB. Die Regelung grenzt vielmehr die Risikosphären gegeneinander ab. Hier hat sich der Architekt vertraglich zur Einhaltung der Baukostenobergrenze verpflichtet und erst nach Vertragsschluss festgestellt, dass diese Vorgabe nicht eingehalten werden kann. Dies fällt in seine Risikosphäre, da er sich vor Abschluss des Vertrages vergewissern muss, ob er die vertraglichen Vorgaben einhalten kann. Der Umstand, dass diese Vorgabe aus der Sphäre der Auftraggeberin kommt, führt nicht zu einer Verschiebung der Risikosphäre, da der Architekt als Fachmann und Vertragspartner vor Vertragsschluss zu prüfen hat, ob er die vertraglichen Leistungen erbringen kann.

Der Architekt kann somit lediglich auf Basis der Baukosten in Höhe der Baukostenobergrenze abrechnen. Und dies auch nur für erbrachte Leistungen.

Die Entscheidung des Kammergerichts macht einmal mehr deutlich, welches Risiko mit der Vereinbarung einer Baukostenobergrenze im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung verbunden ist. Die Nichteinhaltung der Baukostenobergrenze stellt einen Mangel dar. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Kostensteigerung auf einer nachträglichen Änderung der Leistungsbeschreibung beruht. Wenn dies nicht der Fall ist, wie im vorliegenden Rechtsstreit, dann kann sich der Architekt schnell schadensersatzpflichtig machen. Er kann darüber hinaus sein Honorar nur auf Basis der vereinbarten Baukosten abrechnen und muss mit einer Kündigung aus wichtigem Grund rechnen.

Dr. Petra Christiansen-Geiss
Rechtsanwältin
6. September 2016

 

weiterlesen

Zweckentfremdung von Wohnraum (VG München, Urteil vom 29.07.2015 – M 9 K 14.5596)

In Zeiten kappen Wohnraums in den Innenbereichen deutscher Ballungszentren machen immer mehr Städte von der Möglichkeit Gebrauch, durch sog. Zweckentfremdungssatzungen die Vermietung von Wohnraum/Wohnungen zu Ferienzwecken grundsätzlich zu verbieten. Verstöße gegen dieses sog. Zweckentfremdungsverbot stellen ohne eine entsprechende Genehmigung der zuständigen Behörden regelmäßig eine Ordnungswidrigkeit dar.

Insbesondere bei einer Vermietung von Wohnraum auf Zeit stellt sich daher häufig die Frage, unter welchen Bedingungen eine Vermietung auf Zeit noch zu wohnzwecken erfolgt und ab wann die Schwelle zu einer verbotenen „Vermietung zu anderen als zu Wohnzwecken“ über-schritten wird. Mit dieser Frage hatte sich etwa das VG München in seiner Entscheidung vom 29.07.2015 zu befassen (VG München, Urteil vom 29.07.2015 – M 9 K 14.5596). Das VG München folgt darin der ständigen Rechtsprechung, nach der eine Wohnungsnutzung eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit voraus setzt. Maßgebliches Kriterium sei hierbei die zeitliche Dauer des Mietverhältnisses. Sofern das Mietverhältnis lediglich einige Wochen dauern soll, wird in aller Regel von einer „Vermietung zu anderen als zu Wohnzwecken“ auszugehen sein. Demgegenüber wird von einer Wohnungsnutzung anzunehmen sein, wenn der Mietvertrag für einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten oder länger abgeschlossen wird (vgl. VG München, Urteil vom 29.07.2015 – M 9 K 14.5596; Bay VGH, Beschluss vom 04.09.2013  – 14 ZB 13.6). Insbesondere in den Fällen in denen eine Vermietung für 2-4 Monate erfolgt, wird des neben der zeitlichen Dauer auf das tatsächliche Nutzungskonzept so wie die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommen. Sofern das Nutzungskonzept lediglich die flexible und vorübergehende Unterkunft ohne die Verlagerung des Lebensmittelpunktes des Haushaltes des Mieters vorsieht, ist eine (verbotene) Zweckentfremdung des Wohnraums gegeben. Ein Kriterium ist hierbei die Frage, ob der Mieter die Möglichkeit zu eigenständigen Lebensführung hat. Fehlt in den Räumlichkeiten etwa eine eigene Kochmöglichkeit oder ein eigener Sanitärbereich, spricht dies gegen eine Nutzung zu Wohnzwecken.

In der Praxis wird es daher darauf ankommen, unter Berücksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalls zu bestimmen, ob das Nutzungskonzept auf eine Verlagerung des Lebensmittelpunktes des Mieters ausgelegt ist.

Dr. Tobias Junker
Rechtsanwalt
1. September 2016

weiterlesen

Blog-Beiträge nach Tätigkeitsgebieten

Archiv

Standorte

Köln
Sachsenring 69
D-50677 Köln
T +49 221 / 92 081-0
F +49 221 / 92 081-91
koeln@hwhlaw.de

Leipzig
Beethovenstraße 35
D-04107 Leipzig
T +49 341 / 71 04-4
F +49 341 / 71 04-600
leipzig@hwhlaw.de

Düsseldorf
Ritterstraße 10
D-40213 Düsseldorf
T +49 211 / 17 16 06 57
F +49 211 / 17 16 06 58
duesseldorf@hwhlaw.de

Stuttgart
Königstraße 26
D-70173 Stuttgart
T +49 711 / 18 56 72 16
F +49 711 / 18 56 74 55
stuttgart@hwhlaw.de

Berlin
Fasanenstraße 74
D-10719 Berlin
T +49 30 / 88 56 60-0
F +49 30 / 88 56 60-66
berlin@hwhlaw.de

München
Leonrodstraße 68
D-80636 München
T +49 89 / 24 41 03 8-0

F +49 89 / 24 41 03 8-29
muenchen@hwhlaw.de