Honorar beim Bauen im Bestand nach der Novellierung der HOAI (Handwerklicher Fehler oder Sturm im Wasserglas?)

Aus dem Inhalt:

In der Bau- und Immobilienwirtschaft konnte in den letzten Jahren ein stetiger Rückgang von Neubauimmobilien verzeichnet werden. Dem steht ein Anwachsen des Umbauvolumens gegenüber. In vielen Städten der Bundesrepublik ist also die so genannte Revitalisierung von Bestandsimmobilien im Vergleich zum Neubau in den Vordergrund gerückt. Daher wurde im Rahmen der HOAI-Novellierung sowohl in der Bauherrn- als auch der Architektenschaft die Neuregelungen zum Bauen im Bestand mit Spannung erwartet...

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Frank Siegburg
Rechtsanwalt

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Health Care – Immobilien Due Diligence Prüfungen bei Spezialimmobilien

Health Care- bzw. sogenannte Sozialimmobilien haben sich in jüngster Zeit als eigene Assetklasse etabliert. Sie sind zunehmen in den Fokus vor allem institutioneller Investoren gerückt. Ursache hierfür ist, dass sich die Health-Care-Branche mit einem Anteil von 10,5 Prozent am deutschen Bruttoinlandsprodukt und Gesamtausgaben von 263 Milliarden Euro zu einem der wichtigsten Wirtschaftssektoren in Deutschland entwickelt hat.

Zudem erweist sich die Branche mit Blick auf die Demografische Entwicklung des Landes als krisensicher. Nach der jüngsten Bevölkerungsberechnung des Statistischen Bundesamtes wird die Zahl der 60-Jährigen und Älteren bis 2030 um rund 38 Prozent und die der über 80-Jährigen vermutlich sogar um 73 Prozent steigen. Durch diese veränderten Gesellschaftsstrukturen wird sich ein zusätzlicher Nachfragedruck für die entsprechenden Immobilien noch erhöhen.

Due Diligence Prüfungen für solche Spezialimmobilien unterscheiden sich in einigen Punkten erheblich von solchen für klassische Gewerbeimmobilien. Der Betreiber der Immobilie sowie die betriebliche Konzeption rücken in den Vordergrund der Bewertung. Es ist ferner u.a. der Bedarf und der Mitbewerb im Einzugsgebiet der Immobilie von Bedeutung. Insoweit ist auch von "Betreiberimmobilien" die Rede. Einrichtung der Pflege oder Wohnanlagen für Senioren müssen bestimmten rechtlichen Anforderungen entsprechen, die unmittelbar mit der konkreten Nutzung zusammenhängen. Sie erhalten daher im Gegensatz zu klassischen Immobilien ihre Wertschöpfung erst durch den geführten Betrieb.

Gerade die Einhaltung dieser rechtlichen Anforderungen ist Bestandteil ein rechtlichen Due-Diligence-Prüfung. Es werden wohl kaum noch Transaktionen durchgeführt, bei denen der Käufer im Vorfeld keine intensive Due-Diligence-Prüfung anstellt. Spätestens die finanzierende Bank wird jedenfalls die Vorlage eines Berichtes erwarten.

Frank Siegburg
Rechtsanwalt

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Haftung des Prüfingenieurs (Urteilsbesprechung)

Besprechung des Urteils des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 25.03.2014, AZ: 14 U 202/12

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Vererben des Urheberpersönlichkeitsrechts des Architekten

Schutz für 70 Jahre

Wer ein eigenes Bauwerk auch nach seinem Tod sichern will, kann die Urheberrechte an seine Nachkommen, einen Testamentsvollstrecker, eine Stiftung oder einen Verein vererben.

Zur Rettung prominenter Bauten machten in jüngster Zeit Nachkommen des jeweiligen Architekten Urheberrechte geltend: beim Stuttgarter Bahnhof Paul Bonatz’ Enkel Peter Dübbers, bei der Frankfurter Großmarkthalle zwei Enkel des Architekten Martin Elsässer, beim Schauspielhauses Köln gleich vier Erben. Sie alle beriefen sich darauf, dass das Urheberrecht nicht mit dem Tod des Architekten erlischt, sondern erst siebzig Jahre danach–und dass sie sich als Erben auf den Urheberschutz berufen könnten. Die drei Fälle endeten allerdings unterschiedlich: Das Kölner Schauspielhaus blieb unverändert; Elsässers Erben erhielten Geld für eine Stiftung; Paul Bonatz’ Enkel scheiterte vor Gericht.

Voraussetzung für das Bestehen eines Urheberpersönlichkeitsrechts ist zunächst, dass das Bauwerk schöpferische Individualität, künstlerische Qualität und damit hinreichende "Schöpfungshöhe" auf weist. Der urheberrechtliche Schutz erlischt nicht mit dem Tod des Architekten, sondern erst siebzig Jahre danach. Allerdings ist ein Recht ohne einen Träger wertlos, der es ausüben und wenn nötig durchsetzen kann. Daher sieht das Gesetz die Übertragung des Urheberpersönlichkeitsrechts im Todesfall vor. Regelt der Architekt dies zu Lebzeiten nicht, sind später seine gesetzlichen Erben auch Träger des Urheberrechts. Doch der Architekt kann in seinem Testament bestimmen, wer sein Urheberpersönlichkeitsrecht nach seinem Tod ausüben soll. Und er kann maßgeblichen Einfluss darauf zu nehmen, wie dieses Recht im Einzelnen ausgeübt wird.

Nicht jeder Architekt wird dieses Recht gesetzlichen Erben überlassen wollen. Oft interessieren sie sich nur mäßig für den schöpferischen Kern der Arbeit des Erblassers und nutzen das Urheberpersönlichkeitsrecht nur als Druckmittel, um sich vom heutigen Eigentümer das Recht auf Veränderung teuer abkaufen zu lassen. Ist dies bei Erben zu befürchten, sollte der Architekt mit einer letztwilligen Verfügung sein "geistiges Kind" auch nach seinem Tod vor Veränderungen und insbesondere Entstellungen effektiv schützen. Dies gilt nicht zuletzt für Architekten, die in Planungsgesellschaften tätig sind. In ihren Gesellschaftsverträgen werden häufig Regelungen zum Urheberpersönlichkeitsrecht beim Ausscheiden von Gesellschaftern vergessen. Später können jedoch gerade ehemalige Partner eines Verstorbenen ein Interesse haben, Veränderungen an einem Werk ihres Büros zu verhindern.

Erste Möglichkeit des Architekten ist, sein Recht den Erben zu überlassen, aber dabei sicherstellen, dass sie dauerhaft seinem Willen gemäß handeln. Dazu können entsprechende Strafklauseln in sein Testament aufgenommen werden. Beispielsweise könnte für den Fall, dass die Erben Veränderungen an einem bestimmten Bauwerk zulassen, Zahlungen an einen Dritten angeordnet werden, etwa eine Stiftung oder einen Verein. Diese Zahlungen können der Summe entsprechen, die die Erben dafür erhalten, dass sie dieser Veränderung zustimmen. Sie können aber auch höher sein. Auch kann geregelt werden, dass Erben, die Veränderungen zustimmen, das Urheberpersönlichkeitsrecht gänzlich entzogen wird.

Der Architekt kann aber auch das Urheberpersönlichkeitsrecht einem Dritten vermachen. Dies ist auch dann möglich, wenn er sein gesamtes sonstiges Vermögen den gesetzlichen Erben zukommen lässt. Der neue Inhaber des Urheberrechts wird dadurch nicht Teil der Erbengemeinschaft, kann also nicht über die Verwendung des sonstigen Nachlasses mitentscheiden. Er kann von den Erben verlangen, ihm das zugewandte Recht aus dem Nachlass zu übertragen und so Inhaber des Urheberpersönlichkeitsrechts werden. 

Möglichkeit drei ist der Einsatz eines Testamentsvollstreckers. Dieser kann entweder überwachen, ob die Erben das Recht dem Willen des Erblassers gemäß ausüben und wenn nötig eingreifen. Oder er kann die Aufgabe übertragen bekommen, das Recht selbst auszuüben. Für anderes Erbgut beträgt die Höchstfrist einer Testamentsvollstreckung 30 Jahre. Das Urhebergesetz ermöglicht sie jedoch bezüglich der Urheberpersönlichkeitsrechte für bis zu 70 Jahre nach dem Tod des Architekten.

Sowohl ein Vermächtnisnehmer als auch ein Testamentsvollstrecker können ihrerseits krank werden oder sterben. Daher ist es ratsam, wenigstens ersatzweise eine Stiftung oder einen Verein einzusetzen, welche dann die Urheberpersönlichkeitsrechte ausüben. Denkbar ist auch, eigens zu diesem Zweck eine Stiftung zu gründen oder ihre Gründung testamentarisch anzuordnen.

Dr. Susanne Sachs
Fachanwältin für Erbrecht

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Wie hoch ist der Stundensatz des Architekten

Die Architektenkammer NRW empfiehlt zur Ermittlung der Höhe von Stundensätze für Architekten die Anwendung der "Siegburg-Tabelle".

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